购买二手房有风险 产权不明要留心

“产权不明”的二手房购买时要留心

张先生与王女士于2004年在雁鸣湖山庄购买了一套80平方米住房，两人2008年协议离婚，未办理的产权证是王女士的名字，此房协议归张先生所有。今年3月张先生主张出售此房，张先生欠王女士5万元钱，此房尚有15万贷款未还清需要买方代还。由于未交入住费，此房在物业公司处抵押，由于王女士想拿到5万元钱，因此同意配合张先生办理产权及更名。

专家点评：由于此房下证之后产权证的所有人为王女士，此房由张先生出售，不是产权证所有人，更名时存在风险。

1.由于此房未办理产权证，因此要谨慎操作才能避免风险，购房者如要购买此房，要验证房主手续、身份证件、要做前期手续验证调查，在证明产权证确能办理到王女士名下后方能购买；

2.此房为按揭购买，还需要偿还剩余贷款，需要买、卖双方先到银行确认此房是否能如期还款；

3.如王女士出面办理更名事宜，买方的房款给付也存在一定风险，如果到时王女士不出面更名，此房就不能更名到买方名下，前期所偿还的贷款就有风险。

“产权不明”的二手房购买时要留心

张先生与王女士于2004年在雁鸣湖山庄购买了一套80平方米住房，两人2008年协议离婚，未办理的产权证是王女士的名字，此房协议归张先生所有。今年3月张先生主张出售此房，张先生欠王女士5万元钱，此房尚有15万贷款未还清需要买方代还。由于未交入住费，此房在物业公司处抵押，由于王女士想拿到5万元钱，因此同意配合张先生办理产权及更名。

专家点评：由于此房下证之后产权证的所有人为王女士，此房由张先生出售，不是产权证所有人，更名时存在风险。

1.由于此房未办理产权证，因此要谨慎操作才能避免风险，购房者如要购买此房，要验证房主手续、身份证件、要做前期手续验证调查，在证明产权证确能办理到王女士名下后方能购买；

2.此房为按揭购买，还需要偿还剩余贷款，需要买、卖双方先到银行确认此房是否能如期还款；

3.如王女士出面办理更名事宜，买方的房款给付也存在一定风险，如果到时王女士不出面更名，此房就不能更名到买方名下，前期所偿还的贷款就有风险。

专家提醒，像这样的二手房存在太多的专业问题，掌控住交易流程才能确保交易顺畅安全。

二手房交易操作流程及10大注意事项

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。