买房要看准时机 四大指标看是否能出手

春节前买房是时机吗？这是最近购房者最关心的话题。尽管房价没有最低点，但在“淡季”和促销季节，尤其是在每年的年底买房最划算。这是售楼人员传统的“卖房经”。“不买房子能买啥？十年间，股票大盘指数回到了原点，而房子却保值且升值。”这是普通老百姓的直觉。

在经历两年的严厉调控之后，有人断言，房地产市场将迎来“拐点”，想要买房的人，现在就是最佳的出手时机。真的是这样吗？“买房永远是最好的。”经济学家王福重给出了这样的建议。

判断1：信贷、政策信号变化

上海在2012年3月重现首套房利率再打8.5折，该优惠政策在实行后，上海二手房成交量即从5月出现明显上升态势，直至7月后成交逐步进入平缓期。

据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，首套房贷打8.5折利率后，成交量明显上浮，7月出现了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐渐趋于稳定。

报告明确指出，要“完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善开放型经济体系，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”。由此看出，完善经济资源才是未来政策变化的主基调，而经济环境的调控变化将有效地促进房地产行业健康发展。

经济资源整合，经济调控是未来的主要调控手段，而首套房打8.5折能坚持多久，或者以后会否有更大优惠或紧缩政策，值得购房者深思。政策走向的不定性足以让购房者在政策未变的时效内，尽早置业。

判断2：未来房价走势

据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，2012年1月至10月二手房价在春节后上涨幅度较大，而3月正是首套房利率打8.5折调整的时间，在优惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房价也自3月后逐步开始上扬，直至5-10月维持在一个稳定状态。

未来房价下跌可能性非常小，而出现上涨的几率却非常大，但不会像过去那样暴涨，“微涨”将是以后上涨幅度的主要代名词。

未来房价的上涨已渐渐成为趋势，而在房价发生重大变化前，提早购房是个不错的选择，毕竟房价也正是影响购房者购房的重要因素之一。

判断3：租金年年涨价

据21世纪不动产上海区域市场研究部抽样调查显示，从2009年至今，上海房屋租金每年平均涨幅在9%以上，而在租金上涨同时，租赁需求也不断上升。租金上涨的主要原因是房价，其次是供求关系。由此说明，房价与租金同走势。

从2012年租赁需求来看，自住需求占据了租赁市场总量的四成以上，其次是、工作、办公需求。从租赁客户来看，外来人士占八成之多；从租金来看，如一套威海路的70平方米一室一厅房源，2009年时租金为3000元/月，2012年10月租金已涨到3900元/月，涨幅达30%。面对不断上涨的租金，外来租房者也慢慢有了买房的打算，纷纷出现“由租转买”。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，环比2011、2012年10月，外省市人置业上升3%，而本地人则下降3%，由此可见，外省市购房者正慢慢置业沪上。

随着房价的不断涨，租金年平均9%以上的涨幅，而政策、房价没发生大变化前，这些理由足够让外省市的租房者慢慢转变成为购房者。

判断4：需求节节攀升

21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示，2010年1-10月至2012年1-10月各年龄层次购房占比发现，23-29岁年龄段客户连续3年出现上涨，涨幅为2%，由此可见，“80后”已到适婚年龄，婚房的需求逐步增加。

另据21世纪不动产上海区域市场研究部调查显示，该年龄段需求户型面积在50-90平方米不等。30-35岁、36-45岁这两个年龄段，在2012年与2011年也出现了明显上涨，两年龄段涨幅同为3%，而这个年龄段客户的购房需求则是以改善型为主，需求户型面积从100-140平方米不等。

在房价日益变化的同时，需求也随着房价的变化快速释出。2012年1-3月的低房价时，释出了一部分购房者，而4-10月购房者陆续释放，成交量已进入一个平衡释放期，而在政策未发生变化的情况下，刚需族、改善族频频出手，为的就是在房价还没涨上去时尽快置业。

未来房价的趋势已经由多个理由奠定，所以在近几年要结婚的，或明年家庭成员即将增加的人士，提醒尽早购房，以防短期内政策调控、经济环境、优质房源、需求增量等众多因素的变化，如政策松绑，导致房价上涨，优质房源因需求量增加而变得等都会影响到各种需求。