郑州城中村拆迁催生“多金“购买力 开发商瞄准拆迁户

城中村改造不仅涉及数万居民拆迁，也极有可能给楼市带来强劲购买力——在市场观望情绪渐浓的当下，这批需要通过买房实现居住升级换代的潜在购房群体，成为当下各大楼盘首要争抢的另一种“刚需”。

城中村拆出“多金”购买力

7月6日，周日，距离东关虎屯城中村拆迁正式启动只有短短的4天，村里的街道上，到处是搬家的人群和处理货品的小贩们。9年前，对面的西关虎屯开始改造，如今这里已经崛起一座郑州商业新地标，9年后，东关虎屯终迎来拆迁改造。继西关虎屯之后，7月份，金水区徐寨也加入到了拆迁的行列。一份来自网络的2014年城中村改造名单显示，管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造;惠济区3年内启动剩余的11个城中村改造。金水区总共有57个城中村，已经完成拆迁43个，2014年将全面启动仅剩的14个城中村改造。

数以万计的拆迁户陆续购房，成为楼市一道新风景。他们即将拿到不菲的拆迁补偿款，其中大部分有很强烈的换房需求，通过购置商品房实现居住的升级换代。

近年来，随着城市化步伐的加快，越来越多的拆迁户拥入楼市，多个售楼部的信息显示，每一个城中村改造的背后，都有一群拆迁户在走进售楼部。

高新区一大型楼盘售楼人员介绍，“基本上从4月份开始，他们都陆陆续续拿到拆迁补偿费。趁着空闲提前出来看房，拆迁户的看房购房比例上升，甚至高峰时期，六成以上访客都是拆迁户，可以说这些都是潜在客户。”

有拆迁户也表示，“拆迁款分批次到手，先来了解一下市场情况，摸摸底。等到看满意了可以一次性付款，希望能够得到更多的优惠。”面对这些手中有钱、购房意愿也较为强烈的拆迁户，有开发商已开始行动。

开发商瞄准拆迁客户

“到购房者当中去!”为了直面购房者的需求，很多早有准备的房企选择主动出击，将销售战线前置，销售点深入拆迁户当中。西区某楼盘年初曾针对区域内的拆迁户派发楼盘资料。“从实际情况来看，这种方式较受拆迁户欢迎，对成交拉动作用明显。”有销售人员表示。

上门营销的方式极大地方便了拆迁户，也提升了项目在拆迁户群体中的影响力，不过，有竞争力的价格优惠，则是吸引准拆迁户关注的最大法宝。

中原区一楼盘负责人就透露，“已经派销售人员进场拓客。不过，拆迁补偿款约在9000元/平方左右，与项目几乎等值，价格比较高，因此还必须配合推出优惠措施，吸引客户。”

今年3月份他们曾针对拆迁客户推出优惠措施，“凡拆迁户，凭拆迁凭证至售楼部，即可获得大米一袋、品牌花生油一桶”，此外在所有推出的优惠基础上再额外优惠1万元。

不过，据记者了解，目前深入拆迁片区或者拿出特殊优惠的楼盘仍然是少数。更多的开发商还在观望，视先行开发商拓客成效而动。

下半年卖房靠拆迁“刚需”?

市场难做，各个开发商都挖空心思，或走出去在周边县市办活动促销，或加大活动的频率吸引人气。相对以上“无的放矢”的“找人”，市区拆迁户，无疑是最合开发商的口味的优质客户。“手中拥有不菲的拆迁补偿款，购买力强，多数都有能力全款支付。而且由于旧房拆迁，因此换房意愿强烈，购房需求急迫。”

“拆迁户老带新作用强，吸引一家就能拉动他周边邻居也来买房。”一名业内人士给记者算了笔账，在拆迁区周边做个临时接待中心，月租不过几千元，加上简单装修和人力成本充其量也就几万元，但是问询量很高。现在周末一场活动也要以万计价，意向客户未必有多少。这么比起来，“专注拆迁户可以说是小投入大回报”。

不过，针对拆迁户的营销动作，只是作为平时销售拓客的一种补充。“毕竟，拆迁户的群体并不算大，扣掉六七成选择保障房安置的，剩下的补偿人群还会受到二手房的争抢。”业内人士分析，相对于期房销售的一手房市场，拆迁户更喜欢购买条件完善的二手房。

“大家都有期待，但是期待并不高。要买房的早就买了，拆迁户相对有限的事实客观存在。”正是因此，更多开发商并没有明显倾向拆迁群体的优惠活动，甚至还比不上去市场拓客的力度。

不过，显然现在并不是挑剔客户的时候。“现在售楼部人气很淡。如果自身项目能成为周边区域拆迁户的首选，那对销售也是很大的推动。”只不过，拆迁过程中必须要经历的种种流程，会拉长拆迁群体带来的刚需入市的时间，因此，撬动市场还需要更耐心的等待。

在楼市刚性需求逐渐被消耗殆尽的市场下，旧城改造、房屋拆迁将为楼市带来一批具有绝对购买力的刚性需求。针对拆迁区域内的潜在购买力，不少楼盘针对“拆迁户”的送礼、定点营销、定向优惠也纷纷行动起来。

面对如此热情的开发商，市场的另一方，手握现金的拆迁户又是如何考量的?

近三成拆迁户进入楼市

80后的叶子可以说是拆迁专业户。从爷爷到爸妈的房子，她已经经历了3次拆迁。如今在市区已经有两套房子在出租。最近爸爸的房子由于修路就要拆迁，他们一家决定拿现金改善下生活环境，买个社区、物业好点的楼盘。

据了解，叶子爸爸所在小区是老的单位家属院，面前马路拓宽需要拆掉临路的两排房子，涉及拆迁户60余户，其中约有三成选择了货币补偿，成为了拿着拆迁款的准购房群体。

不过，配套完善、现房优势的二手房也与一手房争抢起这部分准购房者。“在我们的所有成交中，拆迁户占近20%。”一家二手房中介的店员对记者说。“我们店面附近有小区拆迁，但是大多还是选择先租后买，持币观望。”他认为，目前市场与以往不同，以往拆迁户都是急着拿拆迁款买房怕钱贬值，而目前市场下行，更多拆迁户选择等等看，拉长了购房周期。

就近“挑房”120㎡以内最火

“对于拆迁居民而言，换取条件更好的居住环境是拆迁的第一个需求，此外，毕竟投资房产在大多数人眼里，还是保值增值的一个重要途径，购房依然是首选。”落到具体位置上，他们大多喜欢就近安置，想留在市中心，所以在区域选择上以市区房源最受欢迎。

有业内人士介绍，从以往的惯例来看，这批有购房意愿的拆迁户，基本都会选择全款支付，或尽量减少贷款金额，因此对总价有一定要求。由于旧房已经拆迁，因此最好是买现房，出于对原有居住区位的依赖，多数人还是喜欢就近购买市区的项目，因此有优惠，且已经有交付房源的更受拆迁户青睐。由于居住区域习惯性，拆迁户多会选择在附近购买新房或二手房。

而综合各个市区项目案场以及中介门店的信息，在户型上，拆迁户多数选择100㎡以上的户型，集中在120~140㎡。总价100万~150万，尚在改善型拆迁户的一次性付款能力范围内。尽管价格相对更高，但是现房销售、周边条件成熟，距离原住地较近的市区项目，胜算更大。如果再配合更进一步的优惠，则会更打动这部分人。

同时，也有不少拆迁户因为补偿款，会选择稍微远的价格相对低点的楼盘。如位于二环与三环之间，总价控制在90万元以内楼盘，就颇受这类拆迁户关注。