金九银十有名无实 济南楼市旺不旺全凭降价

夏天过去，“金九”也就来了。每年的这个时间，金九银十是所有人都不会回避的话题。难以考证这个词究竟是从哪一年开始成为楼市旺季代名词，但是不可否定的是，现在金九银十就像“秋天需要进补”一样，成为这个时节开发商和购房者都必须关注的事。房地产市场所传承下来的规律让我们知道，过了春节会迎来一个购房高峰期，那便是“金三银四红五”，这三个月是一年中楼市开始活跃的时候，过了这段时间，开发商会迎来一段时间的休整期，因为夏天来到，炎热的天气会让人心浮气躁，“提不起精神看房”。而到了8月份，开始进入夏秋交接的时候，凉爽的天气让购房者的需求变得旺盛起来，开发商也会顺应这样的形势，适当的增加推盘量，并加大优惠制造声势，供需两旺让初秋这段时间变成一年中最好的购房时节。

“旺季淡季”相互颠倒

观察近年的楼市成交数据可以看出，似乎节气已经不再是影响楼市成交的重要因素，今年3月到8月，济南商品房分别成交了7809套、7999套、7015套、6459套、12400套和9162套，由此可以看出，今年成交量最高的月份是7月，虽然限购的取消带来的大量“补签”让7月成交数据看上去有些不真实，但是按照业内人士统计，7月10日限购取消之前的9天里，济南市平均每天可以售出商品房258套，如果没有限购取消带来的影响，按照这样的成交走势，7月也可以成交7998套，与4月时的成交数据差不多。并且进入8月，补签对成交数据的影响变得越来越小，而9162套的成交数量也足以说明，8月这样的传统淡季现在也成为了开发商必争的时间段。

而进入9月，“金九不金”也变成了近几年的常用词语，今年的9月已经过去18天，近6成的时间足以让我们“窥一斑而知全豹”，这18天的时间，济南市共成交商品房3963套(截至18日18时)，而2013年的同一时间段内，济南市成交商品房4357套，由于今年的中秋节刚好在这个时间段内，影响了今年的成交数据，由此来看，近两年9月前18天的成交数据相差不多。但是根据数据统计来看，2013年的8月前18日，济南市成交商品房4224套，2014年8月前18日，济南成交商品房5267套，均不低于这两年“金九”的成交量。这也说明金九已不再是唯一的旺季。

今年的“金九”已经过去大半，省城房企加快以价换量脚步，降价的楼盘不少，价格也降得很低，但却鲜见新的推盘，9月至今，仅有3家楼盘推盘，推出房源不足500套，“金九”上半月，济南更是出现下半年以来首次供小于求的局面，成交不利，供给更不利。

根据济南建设部门发布的数据，截至昨日18时，济南市9月共售出商品房3963套，其中包含住宅2739套，但是昨天济南可售房源套数却比8月31日减少了2000多套，说明济南库存房源在18天的时间里被消化掉2000多套，在9月成交惨淡的背景下，库存可以被如此快速的消化，只能说明在房源的补充上，进入九月以来变慢了许多。

记者统计发现，9月至今，济南市仅有3家楼盘开盘，并且推出房源不多，似乎大多数开发商都已经放弃了9月初期的市场。据克而瑞济南机构提供的监测数据，受中秋节影响，9月首周济南并无楼盘推盘，直到9月10日，西部一楼盘才推出194套新房源。9月13日，分别有1家住宅楼盘加推新房源和1商住楼盘推出住宅与办公房源，但是两家楼盘仅分别推出30套和68套房源，开盘当日成交也均未过半。统计显示，2013年9月上半月，济南市共有7家楼盘开盘，推出房源1000多套，均超出今年一倍。

开盘量的减少直接造成可售房源数量的减少。据记者统计，9月前半月，济南市仅有10家楼盘的新建项目拿到预售许可证，这10家项目总建筑面积为12.97万平米，同期济南市共售出的3525套商品房总面积却达到了30.86万平米，为新审批预售面积的两倍多。同时，2013年的9月上半月，济南市共审批通过28项预售申请，今年比去年减少了6成多。

根据记者统计，虽然9月上半月济南楼市较为冷清，但从下半月开始，将迎来一波比较大的推盘潮，这也是开发商为应对“金九银十”而“蓄谋”已久的动作。

9月下旬—10月，济南市预计将有15家楼盘开盘加推，虽然数量不多，但不乏大型项目和首次入市项目，如万达华府、泰悦赫府、德润天玺、佛山静院、尚东1956等都将会“首开”。另外，加推项目预计超过10家，多数将位于西客站和东部高新区，如此多的项目入市，想必给济南楼市增加热量的同时，也会给不少降价项目带来新的压力。

随着开盘加推的项目增多，至今仍有超过18万套商品房积压的济南楼市库存势必会再次增加，而面对高库存和低成交的压力，开发商无疑会继续执行“以价换量”的营销策略，特别是年度任务较重的标杆房企，势必会在“金九银十”拿出更为诱人的价格。

反观济南房价近年来的走势，在2011年以前，但凡3月和9月，房价几乎都处于上升阶段，但是2011年3月开始，旺季的楼价却不再上升，而是变为了下降，2011年3月，济南每平米房价为8411元，比2月降低了94元;2012年3月，济南每平米房价8638元，比2月降低了66元/平米;2012年9月，济南房价每平米8531元，比8月降低了19元/平米;2013年9月每平米房价比8月降低了78元。

旺季降价次数的增多，正说明旺季越来越不旺，开发商只能凭借降价才能让其旺起来。