毕节

龙头房企争相布局产业地产或成下一蓝海?

2017年11月24日来源:信息时报行业动态责任编辑:jrj

过去一年中,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变,更多的资本选择进入产业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现,虽然形式不一,但无庸置疑,产业地产已成为房地产商掘金的另一蓝海。

房企向产业地产扩张野心明显

斑驳的墙面,时代感厚重的窗户……这里曾是广州购书中心图书仓库和广州皮鞋厂,是广州文化产业、时尚产业发展的见证者。如今,随着一场大秀的拉开,这里已经成为“时尚创意产业集群”平台、时尚产业孵化基地。日前,“云山织梦
时尚蝶变”——中·意时尚产业联盟发布会暨创想公社·天河启幕活动在白云山麓举行。记者在现场看到,创想公社·天河距离白云山仅200米的甘园路,既有便捷的都市交通网络,又有清新宜人的环境,非常适合时尚创意企业。广州万科总经理唐激杨表示,万科计划将项目打造成为天河“1+1+3”时尚创意新体系,包括一个时尚升级平台、一个原创设计孵化平台、三个主导产业(原创设计行业、上下游产业链服务行业、互联网+时尚行业)”,加上屋顶秀场、企业会馆、众创空间的创新产业配套,让城市旧建筑新生。

据记者不完全统计,截至目前,已有48家传统房企转型进入产业地产领域,包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、首创置业、世茂、招商、金茂、金地、鲁能、金科、协信等一大批品牌房企。其中,部分企业在早年间已经开始布局,但近年来扩展明显加速。今年,越秀地产也释放了自己将进入新业务的信号,包括养老公寓、长租公寓、产业园区等,未来新业务的比重也将越来越大。去年年底,保利地产的首个产业地产项目启动全球招商,其定位为跨境产业园区,将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。今年在销售上先发制人的碧桂园,在产业地产方面的反应也很迅捷,于去年年中举行了“产城融合战略”发布会,计划五年投资千亿元打造“科技小镇”。易居智库研究总监严跃进认为,产业园的发展是一个相对专业和综合的工作,选择合作的方式能够实现优势互补,并在合作的过程中促使产业发展思路更为清晰。

析因:拥有土地资源利于产业积累

日前,在2017观点商业年会上,观点地产发布了《2017中国商业地产发展年度报告》,报告显示,作为服务实体经济而诞生的产业地产,已经成为吸引力较大的投资新领域。产业运营的关键还在于提供配套商业服务,以打造产城一体化来说,在建设园区的同时,如何引进新型商业业态、提供配套服务,并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境,这些商业性思考都必不可少。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,对于开发商来说,切入产业园区开发运营最大的利好在于:在传统住宅、商办类项目受限,企业拿地成本不断推高、难度加大的情况下,借助产业园区的巨大带动力,开发商从中获取的除了土地资源,还有明显低于房地产行业的整体融资成本、长期来看可观稳定的现金回报,以及对其自身可持续发展极为有利的产业资源积累。

突围:通过金融手段实现资本化

与商业地产有异曲同工之妙的是,产业地产的回报周期同样很漫长,仅靠产业的收入来维持收支平衡明显不可持续。对于产业地产开发企业来说,惯常的做法是60%的用地为产业用地,另外35%是住宅用地,其余则为商业或者工业用地。因此,除了保持住宅等快销产品的比例以获得充足的销售额外,还需要持有、经营部分物业以赚取租金,或通过各种金融手段将持有的物业资本化。

以北辰实业携手光谷创意打造的产业地产项目北辰·光谷里为例,该项目是一个产业与商业互为驱动的产品,50万平方米的文创产业产业园中,拥有约24万平方米创意办公。此外,体验式创意商街达到6.7万平方米,服务式公寓为2.8万平方米,其中自持的物业达到近10万方平方米。

值得注意的是,在广州不少主题产业园已得到了有关部门的大力支持,近年来,广州着眼全面改善城市环境配套、拓展商业新业态和打造营商环境新高地,先后出台一系列扶持政策。有关部门审议通过的《广州市推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展行动方案》,要求充分发挥在制造、流通、消费等领域的传统优势,提升广州时尚产业现有载体的能级,支持整合全球原创设计产业资源,推动构建全球时尚城市联盟。

记者手记

产业地产

需精确消费者定位

商业地产本身的经营是一门技术活,在这个长期的动态发展过程中,调整和变化一直伴随左右。现阶段我国商业地产领域竞争激烈,一方面新增的项目不断入市,另一方面,一些过往占据核心商圈或者人流优势的项目被市场逐渐淘汰。

数据显示,2017年上半年,全国20大主要城市的商业物业存量高达1.37亿平方米,同比增长16%,预计全年存量达到1.62亿平方米。在这样的大环境下,如何对这些存量资产进行升级改造,如何借助运营管理的力量激发其商业价值,是开发商及投资者们能否盘活资产的关键,也成为商业地产行业新的考题。在商业存量项目密集的创新试错期,也形成了初步的资产优化改造范式。多家企业的实践证明,经得起市场考验的项目,必定在空间规划、招商和客户粘性的培养上下了不少苦功。消费者定位是首先要解决的问题,因为只有将客群聚焦化,才能更加精准地把握他们的价值观诉求。

  • 意向区域
  • 价格