武汉楼市「427新政」，关乎我们每一个买房人

　　4月27日下午3点，武汉发布楼市新政，加强新房销售全过程监管。

　　这条新政，被称为武汉“427新政”。

　　其中最核心的是，调整了开发商拿预售许可证的条件，拿证更难，不能多次拿证;开发商取得预售证之前，不得自行或委托第三方，收取或变相收取任何费用;买房人开盘未买到房源的，申请退款的时间，自申请提出起，最长不超过5个工作日。

　　427新政，将于今年6月1日起执行，有效期5年。

　　3年前，武汉出台《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》。当时提出销售方案备案与公示、售前约谈与承诺、售中现场巡查、售后报告与抽查、夜间禁售等6项措施。

　　427新政，是最新的升级版。此前一个月公示时，业内已知晓全文。其中很多条款，对于业内来说，并不算新，但每一条，都将关乎着买房人的利益。

　　01

　　政策原文：开发商申请新房预售许可证，条件改为：15层及以下建筑，总层数的1/2;15层以上，总层数的三分之一且不少于七层。

　　无土地或在建工程抵押的省市重大项目，主体结构可降低总层数的四分之一。底商和裙楼，结构封顶。有地下层的，每层可抵减主题结构一层。

　　政策解读：前些年，武汉执行的是，低层主体封顶;多层三分之二，高层与超高层是总层数1/2且不得少于七层，方可拿证。

　　疫情后，武汉调整为，高层与超高层是总层数1/4，多层(含六跃七层)及低层，正负零。这项政策到2021年3月31日终止。

　　02

　　政策原文：开发商不得小于栋或分层、分单元申请预售证;20万方以下的，不得超过三次申请预售证;20万方以上的，不得超过五次申请预售证。

　　政策解读：之前，武汉规定，每次申报不得少于3万方。很多项目20万方以内的项目，至少在一年内超过5次拿证，挤牙膏一样卖房，每一次涨三五百。20万方以下，不超过三次预证，对开发商来说，售价与工程进度压力更大。

　　今年3月份有107个住宅项目拿证。4月份，截至4月28日，累计80个住宅项目拿证。

　　03

　　政策原文：新房项目设置样板房的，开发商应当说明实际交付标准与样板房是否一致。未说明的，交付标准应与样板房一致。

　　交付标准样板房，集中交付之日起，3个月内不得拆除、出售。在项目主体建筑外设置的交付标准样板房，确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证备查。

　　非住宅类项目，不得按住宅用途设置样板房。

　　政策解读：现实中，我们遇到开发商还没交房就拆除样板房，而拆除的依据，也是临时建筑上的样板房，开发商单方做了公证。

　　这一条政策，将对市场上的公寓销售影响很大。大量办公用途的公寓，都是按照住宅用途装修的样板间。

　　04

　　政策原文：取证后10天内一次性公开销售全部房源，销售时间不得早于9:00或晚于20:00。房管部门将对买房人进行抽样回访。

　　政策解读：夜半开盘的事情，将是过去式。夜间禁售，持续严格执行。

　　05

　　政策原文：开发商或经纪机构不得以圈存保证金、购买基金或理财产品、拒绝使用公积金或按揭贷款等为附加条件，限制买房人登记、选房;

　　不得接受不具备买房资格的人参与登记、选房;不得故意诱导、误导、欺骗、强制或协助买房人提供虚假证明材料，骗取购房资格或规避限购。

　　买房人多于准售房源的，倡导采取公证摇号。

　　政策解读：三个“不得”，是我们买房的保障，也避免出现像深圳等地的虚假买房资格、jy贷等违规出现。热点区域的热点楼盘，未来将摇号。监管部门及时公布开盘销售套数，避免开发商制造“日光”假象。

　　在杭州，热点项目出现售楼部关闭、置业顾问集体消失，避免触发摇号机制。买房人找不到摇号通道。这些开发商的应对措施，我们如何应对。建议学习合肥经验，在政府官网与app上开通摇号查询与通道。

　　目前，武汉的预售证查询，不是专业人士，猜不出项目名称。举个例子，居住、公共服务设施项目(汉江村城中村改造开发K3及扩大地块)一期、新建居住项目(石桥村城中村改造K4地块)，请问是哪两个楼盘?建议增加标注项目在售的项目名。

　　06

　　政策原文：对外销售的房价不得超过备案价格。

　　不得以任何方式拆分房价款，买房人实际支付的房款应与合同一致。

　　政策解读：这一条对于对于精修房屋分拆合同(装修费+房款)以及包销类分拆合同(服务费+房款)有影响，但没有明确规定是多个合同总价不超过备案价，还是只允许签订一个合同。实际上还是一个漏洞。如果是允许多个合同，总价不超过备案价，实际上还是没有解决问题。

　　这里有一种理解，值得商讨：假设房价备案每平米1万元，实际成交9800元(与合同一致)。其中开发商拿9000元，包销公司拿800元。这是不是包销公司的生存之道?

　　07

　　政策原文：取得预售前，不得自行或委托第三方，以认筹、预订、定制、团购、吸纳会员等方式，向买房人收取或变相收取费用。

　　房产经纪机构不得以任何名义向买房人收取任何款项。

　　买房人未买到房源的，开发商应在买房人申请退款之日起，最长不超过5个工作日。

　　政策解读：按规矩，没有拿预证前，所有人都不能收钱。但操作时，有些项目不守规矩。买新房时，所有款项都是交给开发商。

　　在楼市里，包销与分销公司不能向买房人收取任何费用，只能找开发商收取佣金与服务费。

　　现实中，大部分楼盘的退款在一个月左右时间，也有楼盘迟迟不退订金。这是买房人投诉最多的内容。最长不超过5日的规定，估计大多数楼盘仍然做不到。建议设立专门的投诉通道。

　　08

　　政策原文：开发商在交房前，配合买房人验房，不得以缴纳相关费用等作为验房的前置条件。

　　政策解读：在卖方市场，开发商相对较强势，购房者的基本权益没有得到很好的尊重。不交杂费，不准验房，这是行业潜规则。即使交了费用，业主请的第三方验房机构，也被开发商威胁或殴打。

　　通过工地开放，提前查验，提前暴露缺陷，开发商在交付前组织一轮整改也有利于和谐交付。

　　09

　　政策原文：不能如期交付的，开发商应提前30日书面告知买房人，并承担违约责任。

　　很多项目以疫情、防汛、“装修材料国外进口，因为疫情断货”的五花八门的理由，随意、多次延长交房时间，损害买房人利益。

　　10

　　政策原文：开发商、经纪机构违反“427新政”的，采取约谈、责令限期整改，记入信用档案、实施行政处罚。

　　对拒不整改的，依法查处，涉嫌违法违规行为，及时移交相关部门办理。

　　政策解读：对拒不整改的，建议定期在新闻媒体上公布名单，建议买房人谨慎购买或不要购买，就像海外旅游风险提示一样。

　　11

　　近期，武汉市房地产开发协会和武汉房地产经纪行业协会，将就“427新政”出台执行细则。

　　政策解读：静待细则，希望武汉楼市越来越健康。截至4月27日，武汉新房累计成交63495套。其中，4月份成交18618套。

　　截至4月27日，光谷新房成交9702套，位居武汉第一。其次是洪山、汉阳、黄陂。对刚需买房人来说，是倾其所有买一套房，月供多一两千，都影响买房决定。

　　像光谷、白沙洲一样的热门区域，市场供需失衡时，避免出现人为制造的房价暴涨;像东西湖等区域，陷入粗暴的价格战，产品也随之粗放，最终受害的还是买房人。

　　4月27日，武汉发布“十四五”规划与2035年愿景。未来5-10年，武汉的总体定位、城市规划、产业规划，也是关乎我们每个买房人的内容。建议用心领悟，找到风口机会与风口项目。

　　九城如一城后，经济总量与人口、产业实力，将是中国经济第五极。