贵阳购房者应如何避免房屋赠与面积引发的纠纷?

消费者在购房过程中常常会得到开发商的承诺：我们的阳台面积有一半是赠送给您的。但是，交房之后出现的赠送面积缩水、赠送质量有问题等，的确给业主带来了不少困扰，本期新华有约邀请到建纬律师事务所卢安龙律师就房屋赠送面积出现的相关问题进行解答。

新房房产：当下，因开发企业的赠送面积引发的纠纷多不多，主要集中在哪些情形?

卢安龙律师解答：开发企业的赠送面积引发的纠纷主要有：面积权属不清，面积缩水或出现质量问题，产权纠纷等问题，遇到房屋征收、评估、抵押等情况时，就存在一定的障碍。

有专业人士总结出，开发企业赠送面积，主要表现为如下情形：

1、“偷面积”

所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积使用率，让购房者觉得“物超所值”。

“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑套内面积。这样一来，可以帮助开发企业减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。

2、违建面积

部分开发企业的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。

3、侵犯共有面积

开发企业对部分特定住户购房者所赠送面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发企业所有，开发企业等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。

新华房产：什么情况下的面积赠送才算是合法的面积赠送，可列入产权范围?购买赠送面积的房子存在哪些风险?

卢安龙律师解答：依照我国《物权法》以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。也只有开发企业向购房者赠送合法面积才可列入产权范围，方属于合法的面积赠与。

开发企业是否有权向买家赠送入户花园?

对于开发企业赠送的入户花园，卢安龙律师说，从法律的角度看，我国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。由于理解上存在争议，一般认为，如果开发企业在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定的商品房买卖合同中。如果商品房买卖合同中没有约定，该绿地也不属于该特定购房人的专有部分的组成部分。如果该绿地在商品房买卖合同已经“明示”，如该绿地被围起来，只能从该特定的房屋才能进入该绿地，这就属于我国《物权法》第七十三条规定的“明示属于个人”。

明示的标准就是最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。

新华房产：购房者应如何避免赠送面积引发纠纷，遇到这样的问题应如何维权?

卢安龙律师解答：其实，上面已经提到过，针对开发企业“赠送”的面积，购房者一定要弄清楚，这些面积是否属于业主共有部分?是否符合最初的规划设计?“开发企业是否同意将“赠与”的面积写入合同?若否，建议购房者咨询专业人士后再做决定。(新华房产记者 韦婵)