“三道红线”试点样本中梁控股：新规意在防范风险 房企控负债是关键

　　房企“三道红线”融资新规试点已有一段时间,新规对房企产生了怎样的影响,成为各方关注的焦点。记者就此采访了一家试点样本企业,从中可一探相关企业如何应对。

　　作为首批12家试点房企之一,中梁控股集团有限公司(02772.HK,以下简称“中梁控股”)高管在接受记者采访时表示,融资新规如果全面铺开,对房企的影响将不只是短期的。

　　“‘三道红线’并非不让企业发展了,而是更多会加强对风险的控制。按融资新规试点办法,企业根据自身财务状况,每年融资额度还可获得从5%到15%不等的增长空间。”中梁控股执行董事、联席总裁李和栗表示。

　　业界认为,中梁控股之所以被选为融资新规试点房企,与其踩了“红线”有关。

　　据悉,“三道红线”具体为:剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1。根据踩线情况,房企将分别被归到“红橙黄绿”四档;而四档房企的年度有息负债增速,分别做出不同上限设定。

　　从负债情况来看,据中梁控股2020年半年报,截至今年6月30日,其净负债比率为69.9%;而至2019年12月31日,其净负债比率为65.6%。据UBS报告,截至2019年12月31日,中梁控股现金短债比为1.23。不过,该公司踩中了剔除预收款后资产负债率不大于70%这道红线。

　　“我们其实只踩了一道红线,处于黄色这一档。而且企业融资监管是动态的,如果其它指标这期间又踩线了,可能会被重新归档;但半年内相关指标如得到改善,也可能会进入绿色区域。”中梁地产财务副总裁吴渊说。

　　对于中梁控股成为试点企业是否与其发展较快有关,吴渊向记者回应,由于对一些信息了解不全,外界对“三道红线”、企业增长模式和企业自身商业逻辑的理解,可能会出现一些偏差。

　　他指出,房地产既有居住属性也有投资属性,如果投资属性增强,杠杆可能会被放得很大。业内有同行认为,房企融资新规的目的,一是控制企业债务,二是优化财务结构。融资新规下企业未来生存和发展,要看两个重要因素:现金经营周期、利润与利息之间的差值。

　　针对“三道红线”之下房企应如何制定发展策略,吴渊表示,从财务安排的角度看,现金经营周期要短于债务周期。如果经营能力跟不上,却频繁用短债来还长债,或没有足够现金流保证财务安全,很容易让企业陷入还债压力中。而经营能力如何,取决于资金运转速度和运营综合效率。

　　“再者,企业利润能够覆盖利息,对房地产项目的利润管控能力提出更高的要求,因此安全的财力,首先在资金上要有相应的周期匹配,其次利润能充分覆盖利息。关注这几个关键点,将有助于理解企业商业逻辑,了解融资新规下企业可能会如何应对。”吴渊补充道。

　　李和栗认为,长期来看,“三道红线”之下,房地产行业的高速发展期已过去。

　　“从行业角度来看,监管层主要是对企业过度使用杠杆有所担心,因此出台新规防止因房企无序、过度扩张,而对金融系统形成潜在冲击。对企业而言,关键是要控制负债规模,稳定负债结构。”李和栗说。

　　对于公司运营情况,中梁控股一位高层透露,从目前销售情况来看,预计今年可完成全年1680亿元销售目标;从投资来看,年底前预计可完成全年700亿元既定投资目标。

　　上述中梁控股高层还表示,房企融资新规具体何时铺开,仍要看相关部门正式文件。但从政策走向来看,融资新规逐渐铺开应该是大势所趋。

　　据财联社此前独家报道,融资新规试点房企每月需向监管部门提交三张监测表,上述表格不仅涵盖融资“三条红线”指标,还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据,这表明此次监管为穿透式,表内表外全覆盖。