11月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

　　观点指数 长租公寓行业正在经历一次信任危机。

　　11月，蛋壳公寓传出因网络中断、欠款、跑路等消息，受到社会各方质疑，陷入了流动性危机，“暴雷事件”仍在发酵。

　　蛋壳之外，头部长租公寓企业发展势头趋好。自如、安歆公寓开启了抄底节奏，其中自如宣布并购贝客青年精品公寓，实行“集中”与“分散”两手抓。

　　今年以来，长租公寓的频繁暴雷造成较恶劣的影响，多地政府介入危机处理，对租赁乱象重拳出击，如深圳针对租赁企业经营行为发出紧急通知，重庆出新规加强住房租赁资金监管等。

　　值得关注的是，或许是受政策规范影响，自如宣布11月27日起暂停使用“海燕计划”中的自如分期、轻松付等金融产品，自如其它部分城市也下线了相关租金贷支付产品。

　　房企系公寓企业则持续发力，宝龙公寓联合MUJI推出“宝龙公寓Designed by MUJI”，尝试整体化设计公寓产品;华润有巢入局租赁社区业态，预计房源825户;龙湖冠寓、越秀星寓月内均有新项目落地。

　　集中式公寓发展趋稳，自如、安歆乘势抄底

　　受部分暴雷公寓企业影响，市场对分散式公寓的运营模式再生疑虑。整体来看，集中式公寓表现较佳。

　　11月中国长租公寓发展指数TOP20前三甲为自如、龙湖冠寓和万科泊寓。

　　依托母公司龙湖集团优势，成都龙湖冠寓再度落子武侯新城板块，新开武侯星悦荟店，成为冠寓全面布局成都的第22家门店。据悉，成都武侯星悦荟作为双地铁TOD枢纽型商务中心项目，地理位置优越，周边共计有2500余家中小企业落户，为项目提供充足的客户资源。

　　截至2020年6月，龙湖冠寓已布局全国30余个高能级城市，累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率达到88.6%。年初，龙湖集团高层提出了2020年冠寓营收规模达到20亿、开业房源达到10万间的年度目标，足见其对国内租赁市场的看好。

　　另一方面，尽管业内暴雷不断，但对于部分现金流充裕、拥有稳健运营模式的长租企业来说，却是逆势抄底的好时机。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　近年来，长租公寓行业并购事件频繁，但大都是基于现有业务模式的再扩张，如专注蓝领公寓赛道的企业并购同类型企业，分散式公寓对同行的并购等。

　　11月末，深耕蓝领公寓市场的安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并。这是继7月宣布并购易企租公寓、战略入股杭州诺巢故寓之后，安歆集团的第三起并购事件。

　　公开资料显示，新起点公寓成立于2014年，曾获平安创新投资基金、高和资本、险峰长青、中美绿色基金等机构的投资。从规模上看，这亦是安歆集团年内的最大并购案。

　　并购完成后，安歆集团将继续领跑蓝领公寓细分赛道，旗下门店数将超250家，床位数超15万张。

　　安歆集团短期频繁的并购亦从侧面说明，蓝领公寓拥有较强的市场抗风险能力。由于蓝领公寓客户主要为企业端，客源、租约相对稳定，经营模式为直接与企业签订租赁合同，按床位定价、按房间出租。

　　对比之下，普通客户暴露出更高的违约、退租风险，对项目出租率产生较大影响。

　　除安歆集团外，自如亦对外宣布并购贝客青年精品公寓。此次并购后，自如将实现在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。同时，自如正式从单一的“分散式”业务赛道拓宽为双模式运营，以并购的方式快速布局集中式公寓，优化其产品线。

　　结合分散式公寓的特性来看，房源获取相对容易，但同时也意味着面临更大的管理半径和更复杂的财务管理。

　　年初疫情袭来，受出租率与租金下滑的影响，自如亦曾被迫作出减法，包括主动提出对部分房源的解约。

　　从经营角度看，集中式公寓虽然前期投入大，规模扩张速度相对缓慢，但运营成本更低，利润更高，房源集中也便于标准化运营、提高管理效率，同时可以设计相应的社交文化活动，形成客户黏性与开展新的增值服务。

　　长租公寓行业并购事件越发频繁，这也预示着经历多年野蛮生长后，行业已进入整合发展的新阶段。相信未来几年客户资源、资本等会往头部企业倾斜，行业集中度将进一步提升。

　　同时，在经历一系列暴雷、关店、裁员风波后，留下来的企业应该着重思考生存之道，将发展重心回归产品端，以优质的产品、服务重获市场机遇，推动行业健康发展。

　　多地政府介入危机处理，租赁行业监管制度再升级

　　今年以来，疫情加速了长租公寓的爆雷，而10月蛋壳公寓的暴雷事件更是将长租公寓行业再次推向风口浪尖。 由于涉及人群众多，事件造成较恶劣的影响。

　　来源：公开资料、观点指数整理

　　在政策层面，重庆出台强监管政策，对“高进低出、长收短付”的运营模式实行针对性措施。

　　另据观点指数不完全统计，自杭州率先出台资金监管账户政策以来，目前已有深圳、重庆、成都、西安等地推出资金监管账户政策。

　　随着政策进一步升级，预计短期内针对住房租赁行业的监管力度将在全国范围内继续加大。

　　深圳方面，出台紧急通知，针对住房租赁企业经营行为提出了具体要求，包括严控租金贷、“高进低出”、“长收短付”等行为。随着爆雷事件持续发酵，深圳再次发文协调物业合理解决租赁纠纷工作，规定物业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租户。

　　总体来看，由长租公寓所引发的社会问题，政府正在积极处理。

　　从当前政策主要的打击点来看，长租公寓企业普遍存在两大痛点，一是租金贷，二是高收低租。长租公寓企业通过与金融机构合作，从机构一次性收到租客租金，往往该部分租金并没有被企业用来支付给房东，而是用于扩张新业务。

　　拥有一定资金后，部分长租公寓企业往往会以“高进低出”模式进行扩张，其本质是通过亏损来抢占市场，以求尽早形成规模效应。但此模式的发展需要有强大的资本实力支撑，如受到外力因素导致资金链断裂，企业将无以为继，对房东和租客都造成严重损失。

　　从企业发展策略层面思考，当前也有不少公寓企业发展过于激进。

　　观察暴雷企业发展历史，可以看到该部分企业大都对租房市场的投资回报预期抱以乐观态度，在没有充足资本支撑下，以相对激进的投资策略进行扩张，导致企业资金短缺。如此前湾流国际就提出几年内实现管理规模≥100万套房源的目标，在疯狂扩张后难逃爆雷结局。

　　总的来说，长租公寓满足人的居住需求，市场空间从来不用多疑。但是如果缺少约束，任由行业野蛮生长，必定会乱象环生。从近期政策监管制度来看，长租公寓市场的无序发展阶段相信很快会成为历史。