11月商业地产资产管理能力报告·观点月度指数

　　观点指数 11月，大量境外资本关注中国大型资产市场，在国外经济受到疫情影响、投资预期不定的情况下，经济缓和恢复的中国市场也迎来了国际资本的青睐。

　　黑石、凯德、基汇纷纷出手收购中国物业，对未来的市场发展明显看好。

　　目前国内房企仍受到“三道红线”的影响，不得不积极去杠杆化，出售物业以减轻负债，也有不少企业利用类REITs融资，发展自身。

　　如超大体量的成都万象城二期，就是华润置地在艰难2020年的又一突破。

　　光大安石、凯德分夺榜首

　　从“11月中国商业地产资产管理能力排行”来看，位列内地和非内两个榜单榜首的分别是光大安石和凯德集团，而黑石集团在非内榜单中排名上升至第四位。

　　11月9日，富力地产公告称，黑石集团拟以44.1亿元收购广州国际机场富力综合物流园70%权益。公告显示，富力预估此次交易收益约15亿元，其将保留30%股份以分享后续利润。

　　据了解，该园区位于广州市花都区，已经运营近10年，占地1470亩，规划总建筑面积超过120万平方米，目前已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约89万平方米，是华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。

　　近几年，物流地产一直是黑石集团重点发展的方向之一。受疫情影响，黑石集团一季度业绩亏损严重，总收入为-30.8亿美元，意识到问题后黑石集团迅速调整，二季度各项指标已经回暖，三季度总收入为30.3亿美元，较去年同期的17.4亿美元增长74%。

　　疫情影响下，中国物流行业发展加速，前途可期。再加上一线城市的城市化进程走向深化，一般很难找到上述富力综合物流园如此大体量的园区。而且该物流园已经拥有稳定的现金流，还有近30万平方米的建筑面积尚未开发，且靠近机场，各个方面都体现了优越性，具有较强的竞争力。黑石集团成功拿下这一核心资产，也体现了在投资上的敏锐。

　　黑石之外，鼎晖投资的IDC专项夹层基金首轮募资完毕。该基金专注于IDC投资，目前已募资15亿人民币。鼎晖投资认为，未来5G和云计算将带动数据中心的需求实现几何级的增长，所以该夹层基金将通过小股大债的方式投资一线城市的数据中心，投资回收周期预计为5-8年，并且对投资回报率非常看好。

　　鼎晖投资业务覆盖PE、夹层、地产、证券投资等，目前资产管理总规模达到近1600亿人民币，主要投向四大方向：技术创新+刚需行业、不良资产、城市更新、中概股回归。

　　今年四月，鼎晖的第五期夹层基金就已完成募集，金额超过80亿元，是国内规模最大的夹层基金。该基金投资人均为机构投资人，险资占比高达60%。

　　能得到险资如此重视，说明鼎晖的夹层基金拥有长期稳定的回报，且回顾第一期、第二期高达15.1%、11.5%的净回报率，在国内夹层基金中也属于高质量的类型。

　　外资看好中国长期资产

　　11月，不少外资选择进军中国收购大型资产。

　　如黑石收购富力物流园区股份，凯德集团完成19亿收购广州乐峰广场49%股权，基汇资本百亿港元收购香港太古物业。近年来，中国房地产市场吸引了众多境外资本，2019年一线城市大宗交易中更是有超过40%来自境外资本，为近五年来的最高水平。

　　数据来源：观点指数整理

　　不同于国内注重于住宅开发，外资在资产的运营管理、精细运营方面有更长足的经验。

　　国内融资愈发困难的情况下，资金充裕的国际投资者抓住投资窗口，对中国的长期持有资产非常看好。特别是近年来外资的投资标的开始由机会型转向核心型和增值型，体现了对中国长期市场的投资信心。

　　当前国内商业资产投资竞争更加激烈，具有融资成本优势的国际投资者明显占优。为了布局国内市场，越来越多外资机构在中国建立团队进行收购，实现本土化。

　　但并非所有投资者都能够适应，中国的政策和资产评估与国际标准都有不同之处，资产证券化层面也刚刚起步，这让不少习惯利用REITs实现退出的机构无法采用熟悉模式进行操作。

　　当然，在市场优胜劣汰下，也有不少国内优秀的资本开始崛起，可以与境外资本一较高下。甚至还有机构开始反向布局国外市场，同样也取得了不少成功的经验。

　　如今国外疫情肆虐，中国成为少数不多可以稳定发展的投资市场，全球资本都在关注中国资产，未来大型资产市场必定会百花齐放。

　　商业资产借助证券化实现蝶变

　　资产证券化方面，11月共发行4只资产证券化产品，总发行规模76.44亿元，较上月的54.43亿规模有所上升。

　　其中，发行额最大为华润置地成都万象城资产支持专项计划，发行规模25.01亿元，优先级票面利率3.8%。

　　数据来源：观点指数整理

　　12月初，华润置地旗下成都万象城第二期开业，占地面积160亩，总建筑面积72万平方米，是成都中心城区目前面积最大、商家最多的商业综合体。

　　数据显示，成都位列全国消费中心城市第三，仅次于上海、北京。作为著名的旅游城市，最不缺的就是各大商圈以及分散城市各处的特色商业街。

　　成都万象城能否凭借超大体量成为成都当之无愧的商圈之王，发展仍有待观察。

　　数据来源：仲量联行，观点指数整理

　　除了成都万象城资产支持专项计划外，11月值得注意的还有粤港澳大湾区首单续发型类REITs“招商创融-天虹(二期)资产支持专项计划”，是2015年国企首单类REITs产品的续发产品，相比一期，天虹二期在资本结构及融资成本上均有优化。一期产品优先级发行利率5.24%，二期利率成功降至4.3%，资金成本每年节省近千万元。

　　资本结构方面，一期产品采用优先劣后不同分级，优先级占比65%，劣后级占比35%。而二期产品扩大了优先级占比，达到了93%，劣后级占比仅剩约7%。

　　优先级资金成本较低，能够从五年前的占比65%扩大到如今的93%，说明这五年来作为标的物业的深南天虹店运营业绩得到了业内的认可。