12月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

　　观点指数，2020年最后一个月，产业地产领域依然有相当多的重点项目签约和开工。

　　而且，不少产业地产企业开始加强自身的产业投资能力，持续通过参与设立产业基金进行投资。这不仅能为企业带来多元的营收来源，亦能为沟通地方政府时增添筹码。

　　从2020年下半年的产业招商动态以及新成立的产业基金所投领域来看，集成电路、生物医药、新能源汽车、新材料为重点关注领域。

　　物流仓储方面，12月有所降温，从“双11”的需求高峰逐步回落至正常水平，但考虑到冬储需求仍有一定规模，因此预计未来一个月不会跌出扩张区间。

　　招商蛇口再夺榜首，联东扩张步伐不停

　　12月，招商蛇口再夺“12月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首，联东集团则拿下第二名。

　　12月，联东集团再有两个项目开工奠基，分别为联东U谷·洛阳瀍河科技创新谷和联东U谷·南海狮山国际企业港。

　　其中，洛阳瀍河项目将建成辐射中原的轨道交通产业集群，项目总占地400亩，计划总投资20亿元，此次开工的一期项目占地约80亩，总投资5亿元，总建筑面积6.4万平方米。

　　另外，联东还分别与上海市宝山区和成都成华签署了战略合作协议，企业方面则与中国铁建投资集团签署了合作。

　　疫情之下，联东集团拓展100个新园区的目标似乎未受影响，管理层更是在最近对外提出了“2025年全国布局700个园区”的惊人目标。

　　华夏幸福与天道新能源于月内完成签约，为嘉鱼产业新城引进了首个新能源汽车零部件项目。资料显示，天道新能源为国内新能源物流车领先企业，其将在嘉鱼投资建设轻量化镁合金材料新能源汽车零部件生产基地。

　　据观点指数了解，嘉鱼产业新城周边聚集了东风汽车、上海通用等10家传统汽车整车工厂和5家新能源整车生产基地，而东风汽车则为天道新能源重点客户。

　　中关村发展方面，中微创新中心及中以创新中心均在月内于中关村集成电路设计园(IC PARK)实现签约与揭牌。另外在15日，中关村发展集团旗下中关村协同基金，联合中关村生命科学园、中关村医疗器械园和河北金汇通企业集团，共同发起成立了北京中关村生命科学园产业发展基金，将以北京及秦皇岛的优质医疗企业作为投资目标。

　　中关村协同创新基金是中关村发展集团第一支由自己团队管理的市场化基金，下设1个直投基金系，中关村发展亦寄希望以该基金开启“产业组织基金+直投基金”的投资模式，借此进入“产业投资+园区运营”的良性循环。

　　从2020年下半年的产业招商动态以及新产业基金的成立来看，集成电路、生物医药、新能源汽车、新材料为重点招商及投资领域。

　　仓储指数高位回落，料未来一月不会跌出扩张区间

　　根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，12月份中国物流业景气指数为56.9%，较上月回落0.6个百分点;中国仓储指数则为51.5%，较上月大幅下降5.4个百分点。

　　数据上看，12月物流业有了一定的降温，但仍处在高景气区间。分指标看，库存周转次数指数、资金周转效率指数和服务价格指数等指标较上月继续有所上升，反映出供应链上下游经济活动保持活跃。

　　数据来源：中国物流信息中心，观点指数

　　另外，业务总量指数、设备利用率指数和从业人员指数为56.9%、55.2%和52.5%，分别回落0.6、1.1和0.5个百分点。随着春节临近，物流行业逐渐进入季节性收缩阶段，预计物流业景气指数亦将随之有所回落。

　　12月仓储指数较上月下降了5.4个百分点，出现显著下滑，主要是受上期基数较高影响。尽管下滑，但该指数仍位于50%以上，且连续十个月保持在扩张区间，考虑到冬储需求仍有一定规模，因此预计未来一个月不会跌出扩张区间。

　　数据来源：中国物流信息中心，观点指数

　　分指标看，仓储业务量指数为54.4%，较上月68.5%的高位明显回落，但仍处于较高的扩张区间;收费价格指数为51.8%，较上月上升1.0个百分点，创下半年来的新高。另外，新订单指数为52.6%，业务活动预期指数为56.1%，均保持在扩张区间上。

　　反映出仓储业务需求在经历11月电商节的高速增长之后，12月依旧保持旺盛态势，亦因此造成仓储市场租金的上涨。

　　从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，12月一线城市需求面积62.69万平方米，环比下跌21%;二线城市需求面积49.52万平方米，环比上升15%;其他城市需求面积16.84万平方米，环比下跌47%。可见“双11”过后，除二线城市仓库需求有所上涨，其余城市的仓库需求均较11月有所回落。

　　数据来源：中国物流信息中心，观点指数

　　反映到价格上，12月一二线城市的仓储价格与上月变化不大，但其他城市则出现了报价的明显上升。数据上看，一线城市仓库报价30.57元/平方米/月，环比下跌0.8%;二线城市报价23.64元/平方米/月，环比上涨0.8%;其他城市17.18元/平方米/月，环比上涨8.5%。

　　观察主要物流企业，12月普洛斯旗下物流基金隐山资本两度出手，先于15日参与设立规模50亿物流产业基金，合作方为湖南省财信产业基金管理有限公司与岳阳市交投建设投资集团;后于22日入股南航物流，作为战略投资者参与南航物流混合所有制改革，并以此获得南航物流10%股权。

　　宝湾物流则实现了屈臣氏佛山三水宝湾仓配中心的开仓，另外正式签约了宝湾(台州)智慧新零售供应链项目。另外，“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”也在12月完成发行，规模18.5亿元，该单类REITs以上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园作为底层资产。

　　除此之外，继在资本市场发行CMBS、CMBN之后，宝湾物流在2020年12月完成了公司首单类REITs产品的发行，显示其积极探索新型融资方式，并希望通过资产证券化方式来吸引资本市场的目光。