香港住宅与内地投资物业 新鸿基半年溢利175亿港元的高光与暗影

　　观点地产网 每年二三月的港交所业绩公布，往往是以香港企业率先发布业绩而开启的。

　　2月25日下午，新鸿基地产公布2020/2021财年前6个月的成绩单。由于疫情的关系，新鸿基并没有举行业绩会，仅以一纸公告进行了披露。

　　公告显示，截至2020年12月31日止六个月业绩，新鸿基的收入为460.7亿港元，同比增长19%;公司股东应占溢利135.78亿港元，同比下降11.9%。每股基本盈利4.69港元，拟派中期股息每股1.25港元。

　　期内，新鸿基在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为174.82亿港元，去年同期为134.22亿港元。上升的主要原因是本财政年度香港出售发展项目大部分已于上半年落成。

　　经营与财务表现

　　报告期内，新鸿基来自物业销售的溢利为123.66亿港元，去年同期为65.8亿港元。

　　在六个月的回顾期内，新鸿基的总租金收入包括所占合营企业和联营公司的租金收入按年下跌3%至123.61亿港元，净租金收入按年下跌2%至94.96亿港元，表现主要受香港出租物业组合租金收入下跌所影响。

　　至于财务方面，新鸿基表示凭藉低借贷比率，加上稳健的利息覆盖率、均衡的债务年期状况和充裕流动资金，集团得以维持雄厚的财务实力。

　　具体来看，其于2020年12月31日的负债比率(按净债项相对公司股东权益比例来计算)为14.4%，于2020年6月30日为14.1%。

　　于2020年12月31日，新鸿基的债项总额为1074.57亿港元。扣除银行存款及现金235.02亿港元后的净债项为839.55亿港元，较于2020年6月30日增加30.54亿港元。

　　其中，一年内需偿还的债务金额为187.48亿港元，一年后及两年内要偿还的债务金额为227.67亿港元，两年后及五年内要偿还的债务金额为334.76亿港元，五年后偿还的债务金额为324.66亿港元。

　　而从债务货币种类来看，新鸿基的借项总额约72%为港元借款(跨货币利率掉期后)及9%为美元借款，全部均为于香港业务营运的融资，余下部分19%主要为人民币借款则为中国内地物业项目建筑费用的融资。

　　新鸿基表示，经常性收益根基稳固，加上持续的物业销售现金流入及现有的庞大银行承担而未动用的信贷额，集团有充裕财务资源以应付资金需求及作好准备把握将来的投资机遇。

　　香港住宅与内地投资物业

　　事实上，在公告中，新鸿基分别披露了其在香港和内地的销售以及租赁业务的情况，从数据来看，新鸿基在香港和内地，分别在住宅和投资物业方面的表现更为出色。

　　数据显示，新鸿基于香港的合约销售额约113亿港元，主要来自邻近香港湿地公园的Wetland Seasons Park第三期、屯门御海湾第一期及东半山Central Peak第一期。

　　新鸿基称，其亦继续出售已落成物业的余下单位，包括汇玺III和Grand YOHO第二期。集团将运用其充裕的可出售单位推动销售额，并将于未来数月在市场推出多个新项目，包括位于何文田即将开售的住宅发展项目Prince Central。

　　回顾期内，新鸿基在香港共有五个项目落成可供交楼，按所占总楼面面积计算约160万平方呎，其中约130万平方呎为住宅用途，另有约13.8万平方呎为零售楼面，用作长线投资。

　　而对于此前的香港楼市，新鸿基表示一手住宅市场成交量受连月的社交距离措施影响，而二手市场的交投量及价格则保持稳健。同时，低息环境及稳固的用家需求，特别是对中小型单位的需求，继续支持楼市。

　　至于投资物业方面，新鸿基表示连同所占合营企业及联营公司的收入计算，在香港的总租金收入下跌8%至91.81亿港元。

　　其称，社交距离措施收紧及跨境往来限制继续影响集团出租物业组合的表现，尤其对个别商场以及与旅游和消闲相关的业务造成一定程度的打击。在洽谈新租及续租事宜上，仍然充满挑战，租金有短期下调压力。期内，集团的多元化物业投资组合整体平均出租率约90%。

　　截至2020年12月31日，按所占楼面面积计算，新鸿基在香港的土地储备为5600万平方呎，当中包括约2230万平方呎的发展中物业，足够其未来五年的发展需要;另有约3370万平方呎不同用途的已落成物业，分布香港各区。

　　而在内地，新鸿基于这6个月的业绩期内，按所占权益计算录得的合约销售额约人民币30亿元，主要来自全资发展项目东莞珑汇和上海滨江凯旋门，以及多个合作发展项目，包括佛山泷景和广州峻林。

　　回顾期内，新鸿基在内地有五个项目落成可供交楼，按所占总楼面面积计算，合共约300万平方呎。此外，新鸿基亦预计有约70.9万平方呎的物业于本财政年度下半年落成。当中包括上海滨江凯旋门第二期B的住宅单位。

　　至于投资物业方面，新鸿基披露连同所占合营企业及联营公司的收入，在内地的总租金收入按年上升15%至人民币24.86亿元。增长主要是受内地经济复苏，加上消费开支稳健所带动。

　　截至2020年12月31日，新鸿基在内地的土地储备合共6690万平方呎，当中包括约1630万平方呎的已落成物业，绝大部分位于核心地段，用作出租及长线投资用途。余下约5060万平方呎为发展中物业，约50%将兴建为可供出售的优质住宅。

　　此外，于2020年12月31日，新鸿基尚未确认销售收入的合约金额(包括所占合营企业)为375亿港元，包括267亿港元来自香港及108亿港元来自中国内地，其中预计约150亿港元及140亿港元分别于本财政年度下半年及下一个财政年度确认为收入。

　　此外，值得注意的是，新鸿基投资物业重估(包括合营企业和联营公司所持有的投资物业)于期内录得公平价值净亏损38.33亿港元，去年同期为公平价值净收益20.46亿港元。

　　新鸿基对此的解释是，投资物业重估亏损主要是由独立外聘测量师于2020年12月31日采用较低的估计市场租值厘定公平价值所致，而所采用的资本化率并无重大分别。更进一步来讲，是大部分投资物业重估亏损主要来自受新冠疫情影响的香港零售物业组合，而中国内地的物业投资组合仍保持稳定。