解局 | 金茂单月销售200亿与一次性计提之后

　　观点地产网 房企单2月份销售额录得大幅度增长成了一种常态化现象。

　　3月8日早上，中国金茂公布了2月份销售业绩。公告显示，中国金茂及其附属公司录得签约销售金额202亿元，签约销售建筑面积约115.88万平方米，按同比来算，分别实现7.07倍和4.7倍的增长。

　　从累计销售情况来看，2021年前2月份，中国金茂累计取得签约销售金额合计403亿元，累计签约销售建筑面积约257.35万平方米，双双录得超过200%的增长，分别为209.62%和229.98%。

　　金茂的2月销售与均价

　　将这份成绩单放在房地产行业来看，中国金茂累计销售录得200%左右的同比增长，属于目前公布业绩房企的上游水平。此外，在样本观察企业房企中，绿城集团、雅居乐前2月累计销售同比增长分别达到294%、231%。

　　加快供货、促进销售背后，无疑也折射出目前行业逐渐收紧的形势，众多开发商普遍去库存的策略，应对诸多变化的因素。在这股浪潮下，中国金茂只是其中之一。

　　造成2月份房企业绩录得大幅度增长的原因，基本可以归结为两点：一是，2020年2月份受新冠疫情影响，售楼处纷纷暂停营业，房企销售几近停滞，基本录得大幅度地下滑。二是，今年2月份，政策、市场等环境因素发生重大变化，包括“三道红线”落地、银行贷款收紧、集中供地计划相继出台等。

　　庚子鼠年，前2月，房企销售持续走低行情。观点指数发布的2020年1-2月百强房企榜单显示，去年前两个月TOP100房企总销售金额8987.3亿元，同比下降25.7%。其中，2月总销售额为3161.6亿元，环比下降45.9%，较2019年2月下降44.9%，单月销售额为近14个月以来最低。

　　这种形势下，中国金茂同样出现较大幅度的下滑。2020年2月份，其仅取得销售额25.03亿元，同比下降超过六成，累计销售额130.16亿元，同比下降接近三成。

　　过往几年2月份销售来看，这份成绩单于2017年的销售情况相当。彼时，中国金茂销售额为20.83亿元，全年销售为693亿元;以当月销售占全年销售比来看，2020年2月销售占比已经近六年最低值，2015-2020年分别为1.15%、4.8%、3.01%、10.91%、4.96%、1.08%。

　　到了辛丑牛年，疫情对房企销售的影响已经相对薄弱，成交量亦迎来大幅度的上涨。观点指数发布的2021年1-2月百强房企榜单显示，1-2月百强房企总销售金额同比增长102%至18169.5亿元，较2019年同期增长47.1%。

　　于2021年2月，中国金茂实现单月销售202亿元，累计销售403亿元，均创下近六年同期单月销售和累计销售的最高值。不过，从销售均价上看，该月创下近六年的第二低值。

　　今年春节期间，国内各个城市提倡“就地过年”，这成为当地楼市成交量的一个推力，在此利好因素下，不少房企春节期间通过“营销不打烊”，以及降价换量的策略，提高成交量。观点指数报告显示，百强房企2月均价环比微降至为1.42万元/平方米。

　　政策压力与保守布局一二线

　　海通证券分析师涂力磊在报告中认为，受降杠杆以及担心下半年市场不确定性的背景下，企业供应在逐渐前置，显著提升供应量以及加大开盘，以快速回笼现金应对大考。城市间分化显著，北京、上海等一线城市最为显著，受通胀预期的影响最大，成交大涨;长三角、大湾区二线和强三线的成交放量次之，同比大增;其余部分二线、三四线城市成交同比下滑。

　　并且，涂立磊认为，在房企供应量前置的背景下，今年上半年供给推动成交量保持高位，销售金额温和上涨，商品房销售均价平稳上涨。

　　早于去年8月份，房地产行业的政策、市场环境就已经发生变化。彼时，“三道红线”横空出世后，开发商已经开始调整自身的销售策略。在红线考核下，它们不得不通过“降杠杆”“去库存”等举措，降低短债比、增加手中的现金流，以此避免“踩中红线”。

　　去年末，央行也发出“限贷令”相关新规，限制各大银行的人按揭贷款的额度和占比。这意味着未来银行房贷业务将会有所收缩，开发商去化压力进一步加剧，达到额度上限后，持有的楼盘更是面临着“有价无市”。

　　今年2月末，集中供地计划开始流传，即22个重点城市将推行住宅用地“集中供地”模式;随后，青岛、郑州等城市相继出台集中供地计划也证实了这一消息的准确性。

　　这一计划的诞生，再次给开发商带来销售上的压力，无法快速回笼资金则将在集中供地时失去优势。种种不确定性因素下，开发商普遍将销售计划前置，提高供货和开盘力度，回笼资金。

　　实际上，面对当下不确定性的市场环境，中国金茂选择更加保守、谨慎的态度。

　　于1月25日，中国金茂公告称，因房地产市场调控等原因，导致公司、集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致，2020年度所有者应占溢利(未包含投资物业的公平值收益)将较2019年度录得约40%至50%的下降。

　　而这种计提减值准备侧面反应出，中国金茂正在为过去一段时间抢夺“”付出代价。

　　硬币的另一面是，中国金茂过去一段时间选择集中布局一二线城市，这些城市市况相对向好，在销售前置中不利影响较小。于2019年末，中国金茂总土储8585万平米，其中二级总土储5857万平米，一二线城市占比79%。2020年中，其新增土地储备583万平方米，85%位于一二线城市。

　　不过，中国金茂布局的一二线城市，包括南京、青岛、郑州等已经相继出台新规，实施全年分三批集中统一发布宅地招拍挂公告和出让，随着其他22个重点城市开始落地集中供地计划，对其将会进一步承压。

　　于2月初，抢在南京集中供地计划颁布前，中国金茂以最高限价15.3亿元摇中江北新区G03地块，成交楼面价2.355万元/平方米，毛坯限价3.2万元/平方米，最高销售单价不得超过售价均价的110%。