观点直击 | 世茂服务上市首秀 许世坛放话3年收入增长5倍（实录）

　　观点地产网 收并购的基因再一次被复制到世茂服务身上。

　　3月15日，世茂服务在线上举行2020年度业绩发布会。打着粉红色领带的许世坛出现在视频的一端，作为董事会主席的他今年为世茂服务的上市首秀站台。

　　此外，世茂服务总裁兼执行董事叶明杰，首席财务官兼执行董事蔡文为，副总裁冯波和助理总裁刘羽共同出席会议。

　　据观点地产新媒体了解，此次出席的高管层资历颇深，其中叶明杰为世茂集团内部培育起来的高管，在世茂任职时长超过17年。而蔡文为曾任新城悦副总经理兼财务总监，于去年加入世茂服务。

　　世茂服务于2020年10月30日实现港交所敲钟上市，作为去年这一轮“上市潮”的物管企业，世茂服务的体量比较大。但从整个行业比较，世茂服务的前面仍有不少竞争对手，如万物云、雅生活、碧桂园服务、彩生活、恒大物业等。

　　过去一年，世茂服务完成收购9家物业公司，包括广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务、西安方瑞物业等，在管建面1.461亿平方米，合约建面2.011亿平方米，同比分别上升114.4%和99.4%。

　　IPO募资安排中，世茂服务上市募资额98亿港元，其表示将65%用于扩大业务规模，对应资金约64亿元。

　　上市后至今，世茂服务的收购集中在去年11月，花费约5.89亿元收购四家物企，占上市募资额仅6%，占用于扩大业务规模资金的9.2%。可以预想，世茂服务未来在管面积和规模还将继续实现快速增长。

　　值得一提的是，该份年报显示，世茂服务于2020年3月收购福晟生活51%的股权比例，交易对价为0，而去年收购的9家物业公司合计交易对价在15.16亿元。

　　忙碌的2020年，世茂服务完成上市路演，在非住宅物业和社区增值服务方面不断外拓，通过收并购带来物业规模的扩张，业绩增长情况到底如何?

　　收购法则

　　年报显示，世茂服务去年收入50.26亿元，同比增长101.9%，毛利15.78亿元，同比增长88.3%，经营利润8.97亿元，同比增长72.1%，年度利润约7.24亿元，同比增长88.4%，权益股东应占溢利6.93亿元，同比增长80.2%。

　　于2020年12月31日，世茂服务的现金及现金等价物为58.3亿元，较2019年12月31日的8.5亿元增长586.2%。

　　于是，该公司管理层宣布，决定拿出2.6亿港元派息，建议派发2020年末期股息为每股11港仙，派息比率为31%。

　　似乎是看到了物业行业还有很大的开拓空间，许世坛信心十足地说道，过去这三年，世茂服务的收入从2017年的10亿，实现5倍的增长至2020年的50亿。“未来三年，即2023年，我们的收入目标依然是实现5倍增长。”

　　实现这一目标并不简单，首要的一点便是继续拓展在管建面和合约建面的规模，为此世茂服务给出了具体的三年规划蓝图。

　　业绩会上，叶明杰介绍道，世茂服务的收并购，短期提升重点区域内业务规模和项目密度，并关注关键赛道战略卡位与核心能力控股型收并购;中长期则培育新增长引擎，包括增值服务、细分赛道和完善城市服务生态版图。

　　除了上述并购的法则，援引不具名的投资人士对观点地产新媒体表示，世茂服务还将有百将计划任务，内部已经安排了市场拓展人才建设，在市场上迅速地寻找优秀人才。

　　具体到三年增长指标，上述投资者称，世茂服务预计2021年的合约面积增长在1个亿以上，即2021年合约建筑面积将突破3亿平方米。其中第三方拓展占30%，内生项目能在10%到15%左右，第三方收并购在55%到65%左右。

　　按物业类型分，2021年，世茂服务希望住宅与非住宅的占比为65：35，目前二者的比例为六比四，今年会加大住宅业务的收并购。2022年的目标是外拓增长维持在30%，合约面积增长2亿平方米，收并购达60%。

　　该名投资人士引述叶明杰原话表示，世茂服务在2022年是收并购增长的高峰，到2023年以后开始调低收并购的目标，从2022年的60%调低到2023年的35%左右，彼时外拓从2022年的30%提高到2023年的50%，内生则提高到15%。

　　许世坛也给了一颗“定心丸”：世茂集团在未来肯定会加大力度，再投入更多的资源支持世茂服务未来三年的可持续高速发展。

　　未来的想象总是美好的，但在展开收并购的2020年，世茂服务的毛利率表现出现略微下滑，这引起市场关注。

　　利润天平

　　去年，世茂服务毛利率为31.4%，较2019年的33.7%略降2.3个百分点，其中三个业务板块毛利率情况为物业管理服务27.1%、社区增值服务40.1%及非业主增值服务28.1%。这三者毛利率于2019年分别为29%、47.5%和28.3%。

　　该公司表示，物业管理服务毛利率略有下降，主要由于2020年新收购公司和新承接的项目在收购之初，毛利率水平普遍较世茂内生项目低，前期需投入更多资源进行一体化整合，且需要一定时间，从而导致年内毛利率下降。

　　而社区增值服务毛利率下降主要因为世茂服务去年引入校园增值业务(收购浙大新宇)及拓展了新零售业务，毛利率水平相对较低。

　　此外，经营利润率方面，该年度世茂服务的经营利润率为17.8%，较2019年全年的20.9%下降3.1个百分点。

　　观点地产新媒体从当日业绩会资料中获悉，世茂服务去年上市前收购的四家物业公司广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城物业和浙大新宇的净利率较低，提升前的净利率平均为5.7%，提升后净利率平均录得8.3%，其中浙大新宇提升后的净利率为6.9%，低于平均值。

　　但不可否认，社区增值服务贡献的收入在三大业务板块比较来看是增长最大的。叶明杰表示，预计增值服务中长期必将会成为集团可持续增长的新引擎。

　　去年，世茂服务的社区增值服务收入16亿元，同比增长147%，占总收入的比重从26%提升至31.8%，校园增值业务及新零售业务取得了不错的业绩。

　　据观点地产新媒体了解，世茂服务的新零售业务如今取得1亿元的收入。校园增值服务方面，去年世茂服务收购浙大新宇，尽管受疫情影响2020年开学半年情况下，这项新业务贡献的收入为2.3亿元。

　　对于从世茂集团分离出来的世茂服务过去一年的发展，许世坛是满意的。他说，并购以外，世茂服务还是一家净现金的公司，IPO集资五六十亿，加上经营性现金流也是正的，所以公司有足够大的资源。

　　“如果看到好的项目可以去收并购，而且叶总(叶明杰)的看法也说了，世茂服务不仅仅是并购物业公司，还会在产业链的环节上进行一些合作，这样可能会更加丰富世茂服务。”

　　据悉，世茂服务IPO战略投资者——腾讯和红杉资本，给予资金和资源的支持，红杉资本在生活服务资源上的协同如社区团购的合作，而在数据化、信息化方面，世茂服务还可与腾讯进行深度合作，提升效率。

　　以下为世茂服务2020年度业绩会问答环节实录整理：

　　现场提问：世茂服务在世茂集团中的重要性如何?集团未来如何支持物业管理公司成长?将在哪些方面助力世茂服务的发展?

　　许世坛：世茂服务肯定是世茂集团一个非常重要的子公司，我们已经提出了一体“两翼大飞机”的战略，它是“大飞机”非常重要的部分。世茂服务经过过去三年非常高速的发展，从十几亿到2020年达到50亿，在叶总的带领下又有一个新三年高速发展的计划，对新的三年高速发展计划是很有信心的。

　　作为前10名的开发商，世茂集团在土储面积上可以持续给世茂服务很大支持，因为我们有1万多亿的土地储备，80%以上是在一二线城市，所以城市比较聚焦，在这些城市也是服务高端业主，物业费收入是比较高的。不仅仅是物业费收入，最关键的是多元业务，在这些中高端的人群，我们可以给他提供持续的增值服务，所以对增值服务来说也是非常好的。

　　世茂集团有很强大的朋友圈，有很多合作地产公司，各种规模的都有，特别是和中小型地产公司合作一两个项目，对方会继续希望跟我们扩大合作，甚至在物业上希望可以用世茂的规模、品牌、团队优势进行更深度的合作。在过去的一两年可以看到很多案例，通过合作确实把规模、毛利、质量都有很明显的提升，这是世茂集团持续可以给世茂服务更大的帮助。

　　除了这些，腾讯、红杉作为战略投资者，也给了世茂服务很多资源。另外就是政府方面，我们希望做智慧城市，实际上我们已经签了几个城市，世茂跟全国100多个城市都有很多很好的战略合作，会大力推动世茂服务在智慧城市的发展。

　　所以世茂集团在未来肯定会加大力度，再投入更多的资源，支持世茂服务未来三年的可持续高速发展。

　　现场提问：今年世茂服务在城市服务领域上已经进行一些布局，未来在城市服务上会有哪些拓展计划?

　　叶明杰：城市服务在目前物业服务行业里面是有门槛的，不是所有物业公司都能做，是极少部分的物业公司才能做这个城市服务。城市服务又是未来国家层面鼓励物业企业参与的业务，从宏观层面、大的方向上应该是非常好的。

　　此外，城市服务当前都还处于模式的探索阶段，世茂服务的城市服务围绕三重定位，也就是城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴这三重定位，再加我们拥有的业务优势，实行现在的多点复制策略。

　　同时，世茂服务的专业化商保公司，以及在科技、技术上的能力，比如数据中台、业务中台的能力，通过专业的行业赋能，解决当前城市治理的一些痛点和要求，来提升城域、城镇治理的能力。世茂服务已经和宿迁市宿城区，以及未来可能在宿豫区、福州永泰县、吉林桦甸市已经签订了战略合作，有些合资公司都已经完成了，正在做项目的落地，部分在社区的小项目已经落地了。通过这种单点的试点进行全国化的布置。

　　在未来三年里，对城市服务的业务是从0到1，从1到10到百，我们还是有非常宏伟高远的目标，期待我们不断地迭代我们的城市服务的模式。

　　现场提问：世茂服务的社区增值服务业务板块是怎样开展的?如此高的成长是如何实现的?

　　叶明杰：世茂服务的定位是做综合物管和社区生活服务提供商，希望做体验式、服务型的社区增值服务，希望能坚持走自主经营的路线。因为我们做线下体验式的服务，业主对这些服务的要求比较高，如果引入外部业务，实际上它很难能够满足高品质、高满意度、高体验性的要求。

　　所有业务的自主经营都很难，世茂服务跟行业龙头企业合作。去年，世茂服务和家居龙头企业红星美凯龙合作了世茂美凯龙，在美居业务方面2020年和2019年相比，已经实现了近百分之百的增长，这是非常可喜的。按照这个成功经验，世茂服务在和更多全球龙头企业合作，未来还会有更好的、更大的围绕着用户和资产的合作，届时将会向大家发布。

　　2020年，我们的社区增值服务业务从过去的百花齐放，到今天成为支柱型的业务，这是一个巨大的转变。2019年增值服务板块的单一业务如车位经纪业务，占了整个社区增值业务的63%，大家觉得比例比较高，结构有点不合理。但到了今天，我们不仅仅把车位经纪业务的结构占比下降了很多，到了28%，而且还把模式转变了，从当时的一个点到线到面，实现了车位资产的运营，而且运营收入占比也提高了很多，提到了现在车位经营收入的25%，这是这一年里面取得的非常好的成绩。这是模式转变，这个转变是非常大的。

　　另外还有跨越式发展的几个业务，新拓展的业务比如学校增值服务的业务，像餐饮业务，一年营业额就有2.3亿。还有新零售业务，2019年世茂服务在新零售业务上的收入仅有250万左右，在2020年实现了近一个亿的收入，发布了自己的市集品牌，通过市集线上和线下的运作，搭建世茂服务的新零售模式。智慧社区从2019年的5000多万到2020年的4.5亿，而且这里面有60%的业务是第三方业务，这是很了不起的。

　　虽然社区资产管理业务的增长不如前面几个业务来得强劲，但也达到百分之百以上，平均产出提高了，下半年增长的面积特别大，说明原来老的业务的潜力是非常大的。2020年，世茂服务在社区增值服务业务上面的提升，总的结构发生变化，社区增值服务业务在2019年占比为26%，到了2020年在规模百分之百增长的时候还提升了5%。

　　所以，中长期来看，社区增值服务业务必将会成为我们可持续增长的新引擎。