观点直击 | 罗康瑞：瑞房经受住了疫情考验 关注长三角和大湾区

　　观点地产网 3月23日，瑞安房地产公布了2020年度的成绩单，随后在线上召开业绩发布会。出席会议的仍是往年管理层阵容——董事会主席罗康瑞，执行董事罗宝瑜，董事总经理、财务总监及投资总监孙希灏，瑞安管理(上海)有限公司董事总经理王颖。

　　据悉，瑞安房地产2020年收入为45.97亿元(人民币，下同)，年度亏损为2.33亿元;经计及股东应占投资物业重估亏损及商业用地成本减值拨备18.68亿元，录得公司股东应占亏损净额7.40亿元。

　　2020年的业绩相较于2019年面临着一个整体的下滑，其中主要原因便是上半年疫情的冲击，而擅长慢工出细活的瑞安房地产不可避免地受到了更大的影响。

　　罗康瑞表示：“虽然疫情严重冲击了全球经济和人民的日常生活，但集团凭借出色的管理和危机应对能力经受住了考验。2020年下半年以及截至目前的2021年，业务及财务的强劲表现充分肯定了集团的优势和实力，让我感到欣慰。”

　　瑞安房地产在2020上下半年交出了两份截然不同的答卷。2020年上半年，集团投资物业及其他物业资产的公平值大幅下跌，录得亏损净额人民币16.22亿元;然而，下半年，业务均出现可观复苏迹象，录得股东应占纯利人民币8.82亿元。

　　在疫情期间，瑞安房地产进行了较大的物业重估减值，全年减值幅度大约4%，这是造成了账面亏损的主要原因，不过这也仅仅体现在账面上，随着经济和行业复苏，物业公允值就能重新回到正常区间。

　　相对于大幅计提的物业公允值，其在租金及相关收入总额上录得人民币25.28亿元，较2019年仅下跌2%。，租金及相关收入下跌主要由于为协助零售租户渡过2019冠状病毒病爆发而推出的租金减免及其他纾困措施所致。

　　出彩的销售业绩

　　据观点地产新媒体了解，瑞安房地产在2020年整体物业销售收入为14.48亿元，相比上年有大幅下滑，仅落成及向买家交付一项新住宅项目(即佛山怡廷(第13a号地块))作出贡献9.59亿元，其余来自部分尾盘及停车场库存销售。

　　疫情直接影响了瑞安房地产项目交付的速度，很多工程被迫受到了延误，导致部分物业未能如期交付，这些延误即将在2021年会交付并且确认收入。

　　虽然疫情造成了较大的负面影响，但与此同时，其也让更多客户认识到了优秀型住宅的必要性，这就让坚持高质量、环保、健康建设理念的瑞安房地产获得了市场的青睐，当初坚持打造的品牌形象获得了回报。

　　2020年，瑞安房地产合约物业销售额为212亿元，按年上升69%，超出了最初设定的140亿元销售目标，主要得益于武汉天地云廷二期、上海太平桥翠湖五集(第118号地块)、上海蟠龙天地以及上海瑞虹新城天悦郡庭(第1号地块)相继推出。

　　同时，瑞安房地产预计上述大部分合约物业销售额将于2021年交付并贡献利润，算上此前被迫延误工期的不少项目，该企业今年的业绩将会迎来一个突破。

　　总体来看，瑞安房地产2020年度业绩下滑主要还是受到了疫情影响，无论是交付延期还是物业公允值计提，这些都会随着时间的进行重回正轨。

　　2021年，瑞安房地产定下了240亿元的销售目标，可售面积大约56.2万平方米，其中不乏销售单价超过16万元/平方米的太平桥项目，以及超过10万元/平方米的瑞虹新城项目。

　　值得注意的是，在这些可售项目中，位于上海的货值占比超过50%，占总体可售面积超过60%，上海之外的项目仅剩武汉天地、武汉光谷创新天地、佛山岭南天地以及重庆天地，可售面积21.9万平方米。

　　审慎的投资动作

　　2021年2月，瑞安房地产与国际基金高富诺 (Grosvenor Asia Pacific)合作，通过双方各占50%权益的合资公司完成收购了南京地标综合物业——南京国际金融中心。

　　这是瑞安房地产继南京INNO未来城和百子亭项目之后，在南京市场又一宗轻资产项目扩张，通过与战略伙伴合作，实现投资优质的商业物业资产，并扩大资产管理业务。

　　对于长三角与外地之间的布局不均衡问题，罗康瑞表示：“我们会考虑投资大湾区，目前在做很多的研究，将来会有机会，武汉也十分看好。公司重点还是会在上海。”

　　不可否认的是，上海项目的回报远远超出外地项目所能带来的利润，作为深耕上海十数载的瑞安房地产将会继续把注意力聚焦在长三角。

　　2020年5 月底，瑞安房地产完成购入位于上海青浦区蟠龙镇的余下四幅土地，总代价 21 亿元，持有这些地块的80%实质权益，连同于 2019 年下半年购入的四幅住宅用地，将发展为上海西部新综合项目──上海蟠龙天地，目前已经可以入市销售，均价超过6万元/平方米。

　　截至2020年12月31日，瑞安房地产拥有11个处于不同开发阶段的项目，以及两个管理项目，土地储备860万平方米(640万平方米发展为可供出租及可供销售面积，220万平方米为会所、停车位和其他设施)。

　　在2020年，瑞安房地产面对高度不确定的市场，放慢了整体的投资步调，转而求稳为主，并没有做出更多激进的土地收购。

　　与此同时，瑞安房地产财务形势持续改善，筹集更多的现金在手面对可能的市场机会，净资产负债率保持在45%的健康水平，下降7个百分点;现金及银行存款则上升33%至157.96亿元。

　　“相对来说，一直都是很审慎的态度，去年下半年经济形势不错，但疫情始终未明朗，有很多项目还在商谈阶段。”罗康瑞透露，公司会继续寻找投资机会。

　　同时，肩负社会责任感的瑞安房地产，把一部分重心放在了ESG上(Environmental(环境)、Social(社会)和Governance(治理))，罗宝瑜表示：“我们在健康的生活方式上，希望可以在商业的层面，让客户有更多可持续发展健康的选择和理念。”

　　2020年，瑞安房地产碳排放密度较2019年减少15%，比起2011年减少41%。去年11月份第一次发布了绿色债务报告，还入选了恒生可持续发展企业基准指数，成为MSCI的ESG领导者指数。

　　公司董事会制定了2030年5C可持续发展战略，秉持可持续发展的理念，为中国城市发展提供解决方案，5C包括环境(Clean)、文化(Culture)、社区(Community)、关爱(Care)和公司管治(Corporate Governance)。

　　瑞安房地产还以巴黎协议为目标进行约束，主要项目包括节能减排，阻止全球变暖;同时，推出植物性食品，提倡低碳生活。“这是全人类最伟大的一个工作。”公司管理层在谈及可持续发展时表示。