观点直击 | 弘阳地产：未来关键词是“利润”（实录）

　　观点地产网 3月30日，业绩会最为集中的一天，弘阳地产也如期举行了线上业绩发布会。

　　执行董事、主席曾焕沙带领执行董事兼总裁袁春、执行董事兼副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席会议，少了些熟悉的面孔。

　　自提出回归江苏的大战略，2020年在江苏区域实现销售459亿元，占全年销售额过半。在开场中，曾焕沙便再次优化今年的发展策略为“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”。

　　据袁春介绍，未来弘阳地产在江苏货值要达到60%，深耕都市圈的货值达到40%，而中心城市的货值要达到都市圈总货值的70%。

　　总体而言，过去一年弘阳地产还是交出了一份不错的财务报表。

　　报告期内，弘阳地产营业收入为201.58亿元，较2019年增加32.9%;商业经营及酒店经营收入上升20.3%至5.42亿元;净利润为18.54亿元，较2019年增加13.4%;母公司拥有人应占净利润较2019年上升13.2%，至16.61亿元;核心净利润15亿元，同比上升11.87%;母公司拥有人应占核心净利润13.13亿元，同比上升约11%。

　　值得一提的是，弘阳地产今年并没有主动给自己预设销售目标。

　　平衡规模与利润

　　2020年，弘阳地产实现合约销售865亿元，同比增长32.8%，超额完成调整后的750亿销售目标。

　　其中，长三角占比80%，江苏销售增长到了459亿，从城市量级能级来看，新一线和二线城市占比82.5%。

　　均价方面，同比上升10%到14622元/平方米，签约回款率88%。

　　对于2021年的销售目标，管理层并没有主动提及，如果按照2021年可售货源1400亿，行业平均去化60%计算，大概能完成840亿左右。

　　在2017年，弘阳提出2020年实现千亿的目标，在过去三年里，复合增长率达30%，但是仍然未能踏入千亿门槛。

　　在规模决定行业地位的房地产领域，袁春也认为，一定规模是有必要的。但是，在面对当前宏观政策环境和竞争格局，弘阳认为更重要的是稳健可持续有质量的增长。

　　踏入50强，对弘阳地产而言是个里程碑。袁春也表示，没有具体的排名目标，公司认为不断超越自我就是进步。

　　在追赶规模的同时，利润的问题也是投资者关注的，如何实现规模和利润之间的平衡?弘阳已经意识到这个问题。

　　“在房地产行业盈利和规模有所回归的背景下，盈利能力才是企业生存的根本。”袁春说道。

　　据介绍，弘阳2021年启动的未来三年战略规划中，以利润为导向，实现有稳健可持续有质量的增长作为公司的战略。无论在战略布局、组织架构、企业文化、运营、产品服务等方面，都做了相应的策略部署和调整。

　　“未来希望能够在规模增长的同时，通过收并购、商住联动拿地、战略集采包括聚焦深耕的管理效能的提升，融资成本的进一步优化，使得弘阳的盈利能力在行业保持一定的竞争力水平，这是我们当前规模和利润平衡的思路。”

　　土地布局方面，2020年弘阳地产共拿下50块土地，其中二线城市以上占比是57%，强三线城市是30%。总土储是2006万平方米，较2019年末增加18%，其中有74%是在一二线城市，从投资的渠道来看，收并购和商住联动拿地已经占到35%。

　　优化财务结构

　　做商业地产出身的弘阳地产，对住宅开发业务的依赖从来没有减少过。2020年营业收入达到了201.59亿，其中地产开发196.16亿，占比超过97%。

　　业绩会上，弘阳地产也鲜少提及重资产商业地产的部分。谈到商业地产的拓展，还是离不开双轮驱动模式，加强与住宅联动的方式进行买地。

　　三道红线政策的落地，对房企的现金流管理提出更高的要求。

　　弘阳地产三道红线全部控制在绿档，其中双扣预收账款资产负债率是69.4%，净负债率50.3%，现金流短债是1.6倍，按照最严格的非受限现金短债比的情况，也达到了1.1倍。

　　申广平解释道：“我们把三道红线作为现金流管理的重要指导，控制了负债增长，增加现金流流入和监管盘活，提升对合作项目的管理。”

　　年报显示，截至2020年底，弘阳地产销售成本同比增加约37.8%，销售及分销开支同比增加约42.3%，融资成本约为7.25亿元，同比增加14.4%。

　　销售开支和融资成本大幅攀升也是削弱房企利润的主要因素，如何优化财务结构，管理好利润和风险是弘阳地产需要把控的问题。

　　申广平分析：“为积极应对好业务发展需要，我们也持续优化债务结构，我们可以看到2020年总的有息负债总额是325.31亿，其中短债占比是35.4%，与去年同期相比有6.6%的下降。公司的债务结构，长短期的比例进一步优化。”

　　借贷方面，弘阳地产在境外投资市场进度明显，在2020年12月份和2021年3月份，偿还了近9亿美元利率比较高的票据，进一步降低了融资成本。

　　在2021年1月份，弘阳地产发行了3.5亿四年期的美元债，这也是弘阳历史上年期最长，发行利率最低(票面利率7.3%)，单笔规模最大的一笔美元债。

　　以下为弘阳地产集团2020年度业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：集团对区域布局和城市发展有着怎样的看法，对投资区域的策略和规划是怎样的?

　　袁春：弘阳在2017年开始进入全国化布局，到2020年基本上已经覆盖国内主要的都市圈和中心城市。

　　弘阳的投资策略就是聚焦深耕，同时又强化在大江苏的布局。

　　除了连云港，去年进入宿迁和淮安，弘阳已经在大江苏范围里面实现全域化布局。

　　目前，我们在江苏的销售占总体销售额56%，今年会持续提升到60%以上，同时将加大对浙江、粤港澳大湾区的投入。

　　因此，弘阳未来三年投资战略是做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城。

　　现场提问：土地出让两集中政策出台已经有1个多月，22个重点城市宅地出让细则陆续流出，弘阳地产会如何应对?

　　袁春：土地出让两集中出台一个月，我相信大家都很关心，每个房企都在做研究，弘阳也不例外。

　　其实我们觉得政策出台背后，核心还是地价，这对行业未来平稳发展是一件好事。在实际某种意义上，对弘阳来说，是一个利好。

　　土地出让两集中的城市有22个，其中弘阳进入深耕的有13个。在这些区域，我们已经有了一定品牌影响力和客户基础，也有很好的团队。在这方面来说，弘阳更有机会获得一些相对价格可控的优质土地。

　　当然，我们也会持续关注接下来政策的动态，在这些城市深耕和聚焦的同时，继续提高我们产品提升的能力，这才是持续有竞争力的基础。

　　现场提问：弘阳地产综合实力位列行业前50，总资产规模也得到进一步提升，未来对规模和行业定位是否有具体的目标?如何平衡规模与利润?

　　袁春：对于地产行业和上市公司来讲，一定的规模是有必要的，但是面对当前宏观政策环境和竞争格局，弘阳已经进入到50强的阶段，我们觉得更重要的是稳健可持续有质量的增长。

　　2020年，弘阳无论在综合实力还是行业排名都进入了50强，对我们来说，是一个里程碑。在50强里，我们也更加平和和自信，我们希望致力于综合能力的提升，保持可持续的竞争力。

　　从行业地位来讲，我希望我们是一个值得合作的伙伴和一个值得尊重的竞争者，这是很重要的。在50强里，我们没有具体的排名目标，更重要还是关注核心竞争力和稳健有质量的增长，弘阳认为不断超越自我就是进步。

　　关于盈利和规模的平衡，其实并不冲突。但是行业的盈利和规模有所回归，盈利能力，我们认为是企业生存的根本。弘阳在2021年启动的三年战略规划中，是以利润为导向，实现有稳健可持续有质量的增长作为公司战略。

　　所以，无论在战略布局、组织架构、企业文化、运营、产品服务等方面，弘阳都做了相应的策略部署和调整，公司希望未来能够在规模增长的同时，通过收并购、商住联动拿地、战略集采、聚焦深耕的管理效能提升，融资成本进一步优化，使得弘阳的盈利能力在行业保持一定的竞争力水平，这是我们当前规模和利润平衡的思路。

　　现场提问：集团如何看待三道红线给行业带来的影响?弘阳地产今年有哪些计划来进一步优化财务结构?

　　申广平：“三道红线”政策发布以来，对地产行业来说是非常重要的，对每一个致力于长远发展的企业都很重视。

　　监管层通过“三道红线”对于房地产企业的规模、盈利和风险，综合指标提出了建议和要求，我们认为对行业的健康发展是有帮助的，指引地产企业更多的通过精益性的现金流来做投资发展，改变以前融资加杠杆，希望用行业的发展周期来解决问题。

　　在地产行业的三个杠杆当中，我们觉得经营杠杆会在未来企业发展当中，占据越来越重要的作用，公司也会更加重视经营的能力，现金流的管理能力和投资的质量等等，这是我们认为未来的核心竞争力。

　　弘阳地产在2020年是全部转绿的，这也和公司实现财务约束下的经营发展是相关的，公司也会积极响应监管的要求，把“三道红线”作为公司经营管理的约束性指标，重视我们经营能力和经营杠杆，也秉承量入为出的理念，希望通过回款、现金流流入作为投资发展的控制基准。

　　另外，公司也会优化债务结构和信用指标，把公司的财务风险指标的精细化管理做好，这是我们对于三道红线和公司未来计划的一些整体想法。

　　现场提问：是否可以谈一下在双轮驱动的成功案例，未来商业拿地的优势表现在哪些方面，以及购物中心的扩展计划有哪些?

　　袁春：大家可以看一下我们业绩发布会这张图片，这是南京桥北项目，弘阳通过25年打造成为商业加住宅加产业联动的项目，体量400万平方米，这是一个非常成功的案例，而且还是一个网红打卡点。说明我们是有商业基因的，很懂商业，也知道怎么做商业，双轮驱动的定位非常坚定。

　　扩展方面，未来3-5年，我们计划每年获取3-5个项目。一是保障住宅毛利润的实现，另外通过好的商业重资产的落地，通过商业经营收入保证未来利润的实现。