解局 | 合景悠活13亿收购雪松智联落地背后的规模进阶曲

　　观点地产网 1月18日早间，合景悠活以一纸公告宣布收购雪松智联科技集团80%股权，证实了此前“接手雪松控股物业盘”的传闻。

　　本次交割后，雪松智联将成为合景悠活的间接非全资附属公司，其资产、负债及财务业绩也将并入综合财务报表。

　　收购事项在半年前便有风声，当时内幕消息指，雪松物业板块出售事宜已经落地，但买方迟迟没有浮出水面;直到11月中爆出将由合景悠活接盘，只是无法确认是否会悉数接手雪松物业全部资产。

　　注重规模效应的物管行业，引起市场关注的重点自然是其中涉及的管理面积。按照此前雪松智联官微介绍，其全国范围内服务面积近9亿平方米，相比之下合景悠活在管面积仅2210万平方米，于是外界认为这是一场“蛇吞象”的收购。

　　事实上，因未在物管上市企业之列，雪松智联物管规模一直成谜。但根据今日发布的公告披露，雪松智联为全国领先的“智慧城市”服务运营商，截至2020年12月31日止，雪松智联在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个。

　　公告披露雪松智联旗下多家附属公司，但除去陈列所述的之外，还拥有11间其他全资附属公司及8间其他非全资附属公司，“相较目标集团的规模，该等公司属不重大”。

　　交割后，预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米，在物管行业规模排名上有所跃升，不过相比市场预期的“9亿平米”规模缩水不少。

　　据最新的数据显示，上市物企在管面积在3.5亿平方米以上的包括雅生活、碧桂园服务、彩生活、恒大物业、保利物业等，而龙湖智慧服务、绿城服务、招商积余等在管面积在1.8亿平方米左右。

　　伴随着物管企业上市热潮，行业内“跑马圈地”式扩张异常激烈，数据统计2020年内有效并购案例已超70宗。收并购成为扩规模的最直接、高效的手段，而近亿平米的收购规模已是较大宗的交易。

　　探究本次交易具体，公告披露相关的收购协议于1月17日订立，合景悠活间接全资附属公司以现金代价13.16亿元收购雪松智联80%股权，雪松集团作为担保人。

　　卖方则为广州市祥泰商务管理有限公司，主要从事提供谘询服务业务，于公告日期分别由陈怡及叶淑君最终及实益拥有60%及40%权益。

　　事实上根据股权穿透可以发现此前雪松物业盘便隐现合景身影，而上述两个人物成为关键钥匙。

　　2020年6月，雪松智联便将80%股权转让予广州市祥泰，后者有两位自然人股东即为陈怡和叶淑君，两人分别持股60%和40%。广州祥泰成立于2018年7月，最初由陈怡和张文莉持股，2019年开始曾有一系列股权变更。

　　巧合的是，叶淑君曾出现在合景泰富的总裁办任职名单上，陈怡亦曾为集团运营管理部雇员。

　　分拆物业上市意欲规模扩张的意图也较为明显。2020年10月30日，合景悠活成功上市募资30亿港元。招股书数据显示，截至2020年4月30日，其分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。

　　2020年10月合景悠活召开IPO新闻发布会时，管理层称目前的重点放在提升发展速度上，拟通过收并购合作等增大市占率;后续更表示其目标是要“晋升或者靠近第一梯队庞大的商业运营团队里面去”。

　　为实现规模扩张，合景悠活也做足了前期准备，自2019年开始便加大对第三方项目的扩张力度，并且建立完善的项目筛选，对收并购标的提出包括盈利水平、管理团队、区域覆盖、业态互补、文化认同五个方面要求。

　　2020年12月，合景悠活便以2.144亿收购广州润通物管80%股权，进一步拓展至公共服务领域，并拟完善其服务技术系统。

　　而从本次交易标的看，雪松控股的物业盘质素十分契合合景悠活的收购意向。

　　除整体在管面积可实现跨越式增长以外，雪松智联在华东、华南、中西部的广泛布局可使合景悠活快速提升在粤港澳大湾区、长三角等区域的市场份额，并拓展区域版图至环渤海、中西部地区等，完成全国化布局，其中在中西部地区将拥有在管面积超5000万平。

　　业态方面，雪松智联在早前持续几年的收并购整合后，目前旗下拥有逾10家一级知名物业企业和中国最大规模物业联盟银钥匙联盟，在管项目覆盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在产业园区、学校、医院等细分领域拥有领先的市占率，这意味着合景悠活可借此快速涉入城市服务领域。

　　此外，2018年底雪松智联战略转型为智慧城市运营商，2019年6月其主营项目类别由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”。合景悠活亦看中其科技赋能对资源整合的作用，这有望使其各项物管经营服务收入实现快速增长。

　　对于本次交易，业内人士分析指出，2016年也雪松也曾将物业上市纳入重点计划，只是上市迟迟未有坐实，直到2020年年中传出出售事宜。本次雪松和和合景的合作算是双赢，雪松物业可利用合景上市平台的资本优势，同时合景悠活也可快速实现规模的跃升，而存量物业的整合讲究规模经济效应，这将利于进一步提升盈利性。

　　据了解，本次交易完成后，雪松智联剩余17%权益由雪松集团拥有，3%权益由齐兴合伙拥有。根据收购协议，合景悠活须予以担保雪松智联各个有关期间的经审核净利润与紧接各有关期间前财政年度者相比增幅不会低于5%。数据披露，于2020年1 1月3 0日，雪松智联未经审核资产总值及资产净值分别为约15.88亿元及9.49亿元。

　　行业扩规模方式各有手段，规模和盈利性成为了目前物管企业的主要竞争点。不过值得注意的是，收并购虽然拥有快速扩大规模和丰富管理业态等优势，但需耗用大量资金，此外也容易产生因整合不当导致管理问题等。

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