细细的红线 | 荣盛发展 调整的预期

　　观点地产网 “在这炎热的天气里，每一个多余的手势都是对生命储备的一种浪费”，电影《了不起的盖茨比》里的一句台词，用于形容这两年房地产行业的现状，不失为一种恰当的修饰。

　　三十余年的黄金发展时期，房地产伴随着国内城镇化、金融化、产业化等趋势，一步步不断地铸造新热度。2019年，行业形势虽已悄然发生变化，市场热度仍然不减。

　　但是，2020年新冠疫情的爆发让这种热度显得过于灼热，也让房企们明白，降温已成大势所趋。特别是“三道红线”的出台，让未来发展道路将不再如往常。

　　这条“分岔路”面前，房企如何选择?

　　在当下行业已经到了转型、分化的节骨眼上，继续冲规模、放缓扩张步伐、换道转型，都呈现出不同类型房企遇到的主要矛盾和次要矛盾。

　　对于已三年冲刺销售规模的荣盛发展来说，成为千亿俱乐部成员后，这两年，调整步伐过快留下的问题，大于继续冲规模的诉求。

　　以2020年中期财务表现观察，荣盛发展踩中两道红线，归属于“橙档”，按规定，有息负债规模年增速不得超过5%。

　　数据显示，2020年中期，荣盛发展剔除预收款后资产负债率74.96%、净负债率为96.7%、现金短债比0.97倍，整体负债有一定的压力。

　　面对疫情冲击和调控压力，荣盛发展调整了未来的增速预期、改善自身的债务结构、降价促进保持销售节奏、出售文旅项目、加大大本营投资金额、抓住物管分拆机会等。

　　频频动作下，折射出这家房企现在走的每一步，都在尽力调整预期，稳健发展。

　　换挡

　　过往一年，荣盛发展维持着一如既往的低调作风，管理层少有出席公开活动或公开表态。

　　未来一年公司发展重心是什么?哪些方面需要弥补短板?是否有新的业务调整?上述种种疑问，都只能通过业绩报表去透析这家企业的细微变化。

　　历年年报中，荣盛发展都会对下一年的经营指标做出一番计划。在2019年年报中，荣盛预计2020年度计划签约金额约1210亿元，实现销售回款约968亿元，新增融资520亿元，新增项目资源建面约1355.92万平米。

　　透过这份数字，可以看到，荣盛发展全面调整了2020年的发展预期，侧面也反应出这家企业对于未来的谨慎态度。

　　对比2019年计划预期，2020年预期中，销售额目标增幅由27.27%降至8.04%，新融资额增幅由1.91%降至-14.95%，新获土储增幅由11.5%降至-18.93%，计划回款增幅15%降至5.22%。

　　实际上，荣盛发展清楚地认识到，前期过度扩张带来的问题。

　　2016年，荣盛正式开启新五年计划，由传统房地产开发向“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展转型。2016-2018年期间，荣盛发展都在年报中认为，此时正当抓着发展的机遇，调整产业结构转型和壮大新型业务。

　　这种战略转向，意味着需要更大资金进行驱动。

　　2015-2018年，荣盛发展投资活动现金流均为负数，分别为-28.03亿元、-27.37亿元、-48.43亿元、-29.68亿元;资产负债率也由78.6%上涨至84.04%，总负债由808.59亿元增至1914.02亿元，其中流动负债由594.03亿元翻了两番至1552.54亿元。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　2019年，行业形势开始不明朗，银根收紧信号已有征兆、土地“双限”政策纷纷出台等，直接迫使开发商调整经营策略。

　　2018和2019年报中，荣盛发展将2019年、2020年主要对应的矛盾指向“多领域管控带来的阵痛”、“转型升级阵痛”。

　　多变的市场环境下，需要面对的现实远比荣盛发展想象中繁多且复杂。降低调整预期之余，2020年“三道红线”落地，导致房企收缩发展规模的同时，又急需降低负债水平。

　　可以看到，过往一年时间，踩中“红线”的荣盛发展，在不断优化自身债务结构。

　　关于2020年融资情况，荣盛发展表示，公司策略是要控制好融资成本，兼顾成本和规模，对利率水平的控制会进一步加强，“加大银行开发贷的比重，并会做公开市场的债券发行等动作。”

　　2019年度，荣盛发展负债总额为2099.22亿元，资产负债率为82.45%，其中流动负债1775.78亿元。同期，有息借款总额为659.62亿元，一年内到期为348.33亿元，占比52.81%;持有货币资金为303.56亿元，现金短债比为0.87倍。

　　“三道红线”出台之前，荣盛发展债务水平仍有所提升，2020年中期，负债总额、资产负债率均有所微增，负债总额为2155.58亿元，资产负债率为82.74%，有息借款总额亦增至707.86亿元。

　　不过，从融资、偿债动作来看，荣盛发展优化债务结构的主要策略，或许是降低短债规模、增加持有货币总额。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　同期，荣盛发展流动负债微降至1762.51亿元，一年内到期下降至330.84亿元，占比降至46.74%;持有货币资金持有286.75亿元，现金短债比仍为0.87倍。

　　到了2020年三季度，荣盛仍在不断偿还一年内到期非流动负债以减低短债占比，由2019年307.08亿元降至2020中期的256.96亿元，再进一步降到200.89亿元，减少34.58%。

　　数据显示，于2020年三季度，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍。

　　进退

　　疫情到来之时，房企受到的最大影响当属施工和销售，也直接影响生产端和经营端，进而对现金流造成很大压力，一旦长期陷入停滞则意味着面临流动性危机。

　　线上售楼处、大幅度打折优惠、无理由退房……各家房企应对疫情打出了各式各样的“组合拳”，意在促进项目去化和提振销售，增加现金流。

　　这种“现金为王”的应对策略，也成为不少房企的共识。

　　可以看到，提供现金短债比之余，荣盛发展也在疫情最为严重时采用促销策略。

　　于2020年1-4月份，荣盛累计销售同比增速分别为8.37%、-33.95%、-16.81%、-9.47%，5月份则录得同比增长3.18%。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　上述期间，荣盛发展单月销售均价分别为1.003万元/平方米、0.922万元/平方米、1.058万元/平方米、1.118万元/平方米，价格下降区间为0.038-0.28万元/平方米;5月份销售均价则有所回升，至1.226万元/平方米，2019年同期为1.077万元/平方米。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100显示，2020年，荣盛发展累计销售额1358亿元，超额完成年销售目标，这也是其第三年实现千亿销售额。

　　销售回升并录得增长，体现在营收、利润、利润率、归母净利润等核心财务数据上，较上一年同期均录得一定增长。

　　2020年中期，荣盛发展营收为261.54亿元，同比增长7.36%;净利润为44.57亿元，同比增长12.79%;净利润率为17.04%，上涨0.82个百分点;归母净利润29.46亿元，同比增长0.04%。

　　其中，净利润、净利润率能够取得提升，一定程度上在于期间荣盛发展完成处置一个文旅项目的关联公司。

　　荣盛发展2020年中期财务报表显示，期间完成处置5家子公司，其中出售宜春赛威特获得增加利润1.3亿，及出售其下属公司宜春天屿花城、江西禹川旅游。

　　观点地产新媒体初步了解到，上述出售公司涉及的项目，为江西宜春国际度假区项目。于2017年，荣盛康旅正式进驻宜春，计划打造宜春硒温泉国际度假区。次年，荣盛发展先后以总代价2.33亿元在公开市场摘得该项目相关地块19宗，合计占地面积37.18万平方米，建筑面积44.61万平方米，持有43.35%权益。不少地块成交后，就开始进入开工阶段。

　　随后，荣盛发展以股权收购的方式，获得两家孙公司宜春天屿花城、江西禹川旅游。至此，其在宜春这座城市持有三个项目，即宜春温泉国际度假区项目、宜春温泉开发项目、宜春花博园改造项目。

　　那时，正值荣盛全面转型时期，并在康旅业务上进一步提出“6+N”战略布局。

　　2017-2019年，荣盛发展康旅业务分别获得22个项目、12个项目以及新增土储面积116万平方米，对应实现营收31.32亿元、36.01亿元、59.07亿元。

　　2020年在疫情影响下，荣盛发展康旅业务也受到不小影响。2020年中期，实现营业收入3.79亿元，较2019年同期下降46.32%。同时，荣盛发展亦未在2020年中期报中例行公示康旅板块的签约、回款情况，期内新增土储面积则为77.48万平方米。

　　选择此时出售宜春国际度假区项目公司，意味不言而喻。艰难时期，削减投资大和产出效益周期长的项目，不失为一种调整方式。

　　重仓

　　巴菲特“投资三原则”中提到两点，安全边际与能力圈。简而言之，尽量控制投资风险，避免损失本金，以及选择投资自己熟悉、看得懂的领域。

　　作为一家从河北起家的企业，荣盛发展经历了由建筑商向开发商，再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改变。

　　但在25年发展时间中，大本营河北廊坊，对于这家公司而言，意义非凡。

　　1995年，耿建明下海创立建筑公司荣盛实业有限公司，但第一个房地产开发项目方州花园则建在耿的出生地南京。

　　在南京项目积攒够开发经验后，耿建明令人意外地回到廊坊，将目光放在了“环京一带”。

　　廊坊、承德、沧州、石家庄、唐山等河北省内城市，成为了荣盛发展深耕和重仓的地区。从不少市场研究机构的统计数据可见，荣盛发展销售额在河北省内不少城市排名靠前。坊间称为“河北王”，又称“环京一哥”。

　　2015-2019年期间，荣盛发展来自河北省区域的营收占比均超过了三成，分别为32.62%、41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。从上述数据可以发现，河北营收占比出于跌宕起伏的状况，且于2017年出现大幅下滑，这种变化很大程度上与荣盛发展全国化布局密切相关。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　2016年，荣盛发展新“五五规划”中提及“大地产”，除了业务领域的扩大，也包括房地产开发业务布局范围的扩大。

　　立足于“环京一带”之余，荣盛发展向长三角、广东、川渝等地区进行延伸，包括江苏南京、宜兴、徐州，以及惠州、重庆等城市。于2016年，其中广东、重庆新增面积达到了85.19万平方米、84.74万平方米，新增规模仅次于河北区域。

　　事实上，荣盛走出“环京舒适圈”的一部分原因，是“廊九条”出台。

　　2016年4月初，以河北廊坊为代表的环京城市，开始实行住房限购和差别化住房信贷政策。随后，环京区域城市限购政策纷纷落地，直接影响着重仓河北的荣盛发展。

　　或许这段经历也说明，由始至终河北省不止是荣盛发展的“温柔乡”，更是安全边际。2019年10月，环京楼市松绑传闻已经开始流传于世，且于2020年松绑动作已经“跃跃欲试”。

　　只不过，来去甚是短暂。

　　对于荣盛发展而言，选择重返“廊坊”，亦是艰难时期的另一种调整方式。

　　2020年全年，荣盛发展开始有意提高河北省内的投入和扩储规模。据观点地产新媒体统计荣盛发展2020年历月数据获悉，全年共斥资274.55亿元，获得新增土储面积327.31万平方米。

　　其中，河北省内投资金额为122.95亿元，占总额44.78%，新增土储面积为158.19万平方米，占总新增面积48.33%。两项数据较2019年同期，占比分别增长11.18个百分点和4.12个百分点。

　　数据来自：企业公告，观点指数统计

　　整体土储区域分布上看，2020年中期，荣盛发展总土储面积为4036万平方米，其中河北省土储面积为1546.99万平方米，占比由2019年末33.83%增加4.5个百分点至38.33%。

　　不争的事实是，“三道红线”下，房地产行业未来已经不如过往那般理所当然，荣盛如何发展，仍然是一道考题。

　　细细的红线 | 在理智与疯狂之间，只有一道细细的红线。