解局 | 贝壳首份财报 孙宏斌靠“这家公司”浮盈96亿

　　观点地产网 作为中国居住服务平台第一股，贝壳的首份年度业绩报告尤为引人关注，尤其是在“第一次实现全年盈利”的加持下，不少人都在分析到底哪个业务板块带来了可观的收入。

　　结论是，贝壳的新房业务占比在持续提升，去年相应的收入更是远远超过二手房收入。

　　面对喜人的业绩，除了左晖高兴之外，作为“贝壳新房领域最大的战略合作伙伴之一”的融创，其实也得利不少。

　　因为在融创2020年度业绩报告中，其就指出，集团的其他收入及收益由2019年度的141.9亿元增加56.0亿元至2020年度的197.9亿元，主要由于集团持有的于纽约交易所上市的贝壳控股有限公司的普通股的公允价值大幅提高，以及集团处置持有的金科地产集团股份有限公司的股份取得税前收益所致。

　　投贝壳浮盈96.56亿?

　　观点地产新媒体查阅报告了解，贝壳2020年第四季度营业收入为227亿元(35亿美元)，同比增长57.6%。第四季度净利润10.96亿元(1.68亿美元)，经调整后净利润20.01亿元(约合3.07亿美元)，同比增幅达4,424.8%。

　　据此，贝壳的全年营业收入从2019年的460亿元增加到2020年的705亿元(108亿美元)，增长53.2%。全年净利润27.78亿元(4.26亿美元)，经调整后净利润达57.20亿元(约合8.77亿美元)，同比增长245.4%。

　　这也是贝壳第一次实现美国会计准则下的全年盈利。而对比招股书给出的前三年业绩，贝壳找房2017年、2018年、2019年连续三年录得净亏损，分别为-5.38亿元、-4.28亿元、-21.8亿元。

　　对此，贝壳表示，去年的业绩增长主要是由GTV(总交易额)强劲的增长所致。

　　报告显示，2020年，贝壳 GTV(总交易额)为3.5万亿元(5,363亿美元)，同比增长64.5%。其中，存量房业务GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%;全年存量房营业收入为306亿元，同比增长24.4%。而贝壳新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%;全年新房业务营业收入同比增长87.1%至379亿元。

　　由这些数据看来，新房业务的确已成为贝壳最主要的业绩贡献来源，而贝壳则成为融创创收的一大来源。

　　据观点地产新媒体翻查资料了解，早于2017年1月，融创中国就发公告称，其间接全资附属公司融创房地产与北京链家及其经营股东订立增资协议，以26亿元代价获得链家6.25%的股权。此外，融创中国有权向链家委任一名董事，北京链家将成为融创中国的联营公司。

　　融创中国彼时表示，此次投资是基于公司看好中国房地产存量房交易市场的发展空间，而北京链家已经在该市场建立了绝对的优势，此次增资事项是一次较好的投资机会，相信未来将会为公司带来较好的投资回报。

　　除了入股贝壳，融创还牵手贝壳找房成为自家项目的销售伙伴。

　　据悉，2019年以来，融创便成为贝壳新房领域最大的战略合作伙伴之一。2020年初，贝壳推出VR售楼部，融创率先试水。据当时报道，融创御河宸院项目在开盘当日便创造了8认购1068套的纪录。

　　尝到甜头后，同年3月5日，融创与贝壳找房的战略合作再升级，融创将西安、大连、沈阳、长春、天津、重庆、成都、昆明、贵阳等9个城市楼盘上线贝壳VR售楼部，进行线上销售。

　　因此，当贝壳于2020年8月13日正式在纽交所挂牌上市，融创官微立马发文释放利好：“融创早在2017年就成为其股东，占上市后股比超过4%，是贝壳找房的主要战略合作伙伴。”

　　据了解，2020年8月14日凌晨0点25分左右，贝壳找房开盘报35.06美元/股，较发行价涨超75%，最终收涨87.2%，报37.44美元，总市值超422亿美元。仅上市之初，就有投资者计算，融创在贝壳的股份已浮盈约90亿。

　　上市后的贝壳，股价更是一路上扬，到2020年11月，其股价最高达到了79.4美元。但随后，贝壳股价出现回调，于2020年12月31日，收盘价显示为61.54美元，总市值近729亿美元。

　　若按融创中国上周披露的年度报告透露，公司的其他收入及收益由2019年度的141.9亿元增加56亿元至2020年度的197.9亿元，主因之一就是集团持有的于纽约交易所上市的贝壳普通股的公允价值大幅提高，以及处置持有的金科的股份取得税前收益所致。

　　其进一步公布，“于截至2020年12月31日止年度，本集团的其他收入及收益主要包括金融资产公允价值变动收益人民币96.6亿元，向合营及联营公司等收取的资金占用费收入人民币44.8亿元，及出售合营公司及联营公司收益人民币25.8亿元。”

　　意即，融创的金融资产公允价值变动损益，从2019年的7.8亿元增至96.6亿元，主要是持有的贝壳股价升值所致。

　　但有分析就指出，融创这组数据，更应该被归为一次性损益而非可持续核心利润。包括出售金科股权、贝壳投资浮盈等很难将其定义为可持续净利润。

　　融创那些年的投资

　　但无论如何计算，作为融创战投项目中的首个美股IPO项目，贝壳的确让融创的财报好看了不少。

　　贝壳之后，融创还在2018年初宣布开启长租公寓的战略布局——2018年1月16日，分散式长租公寓运营者自如召开2018战略沟通及A轮融资发布会，宣布获得40亿人民币A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，融创中国则是跟投机构之一。

　　2020年11月26日，融创中国战略投资强森医疗签约仪式在强森医疗集团总部举行。并表示，未来融创将以长期的视角，持续投资、布局医疗康养产业。

　　但投资总不会每次都这么“顺利”。

　　2016年9月，融创宣布认购金科非公开发行股票907,029,478股，总代价为约40亿元。2017年和2018年这两年时间，融创与金科第一大股东黄红云在股权份额上想方设法不断增持，持股比例一度达到29.35%，但由于黄红云协同女儿签署一致行动人协议，以及随后的股份回购注销等操作，使黄红云不需要全面要约即实现持股超30%。

　　“夺权”无望后，融创终于在2020年4月、5月开始减持金科股份，累计出售8.54亿股金科股份套现68.35亿元。

　　有业内人士曾替孙宏斌算了这笔账——“粗略估算融创中国的持股总成本在76亿元左右，这意味着融创中国在金科股份上面的浮盈已经有50亿元。此番套现，融创中国的持股成本已经收回过半，如果考虑到融创中国对金科股份的股票进行了质押，占用自身资金量较少，这一笔投资的收益率非常可观。”

　　融创年报中的表述是：出售合营公司及联营公司收益人民币25.8亿元。

　　2017年1月13日，融创还通过旗下天津嘉睿收购乐视网、乐视影业、乐视致新三个标的的部分股权，三项交易总代价达人民币150.41亿元。但随着乐视网股份被全部冻结，贾跃亭成为“老赖”并出国之后，这笔投资也如石沉大海。

　　至2020年6月，资产腾挪之后，融创终将乐视致新、乐视影业，以及从王健林处收购来的东方影都影视产业园整合起来，以0元代价转让予融创文化集团，交由其子孙喆一管理。

　　2018年1月，融创还曾与腾讯控股、苏宁、京东等与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

　　彼时报道指，这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。但万达商业的回A之路如今仍遥遥无期。

　　股权投资成为越来越多房企选择的投资路径之一，虽然风险永远存在，但估计也不会让“融创”停下脚步。

　　有投资者在贝壳上市之时就打趣道：“融创在贝壳的浮盈再多90亿，就可以覆盖在乐视上的投资亏损了。”