新城悦第一次配股 物业赛道的筹资战

　　观点地产网 不久前的业绩会上，新城悦服务定下了收入和利润三年三倍的目标，而在实现这个目标前，它选择先体验一番上市带来的特有福利——配股筹资。

　　3月16日一早，新城悦服务集团有限公司发布公告称，公司及配售代理于当日订立配售协议，据此，配售代理同意以个别基准，以每股20.8港元的价格配售最多5000万股配售股份。

　　消息一经公布，新城悦服务股价大幅跳空低开，盘中最低跌至21.2港元/股，下跌幅度约10.74%;最终，收盘报每股21.8港元，跌幅8.21%。

　　相比之下，港股物业管理板块整体走高，截至收盘时，世茂服务涨幅达9.14%，保利物业、恒大物业均上涨逾7%，中海物业上涨4.39%，碧桂园服务上涨近4%。

　　对此，有分析人士表示，从配股时机选择看，企业往往选择股价“高点”进行套现。新城悦服务自上市以来股价上涨逾7倍，如今高位配股，导致投资者心态有些不稳，进而对股价也造成了一定影响。

　　他进一步指出，通常情况下，经营正常的企业在进行配股融资时都不会抱着这样“杀鸡取卵”的心态。在港股市场，配股是一种常见的融资手段，且不会引起负债数据攀升。从企业角度看，不太愿意直接借贷，因为这容易恶化资产负债数据，进而影响后续其他借贷和经营。

　　这是新城悦服务2018年上市至今，第一次采用配售股份的方式进行融资。

　　从规模来看，新城悦服务这次配售动作不小。公告显示，此次配售的5000万股股份约为新城悦服务现有已发行股份总数约6.09%;及于经配售事项扩大后新城悦已发行股份数目的约5.74%。配售完成后，预计所得款项总额为10.4亿港元，所得款项净额约为10.32亿港元。

　　值得注意的是，每股股份20.80港元的配售价较3月15日收市价每股23.75港元折让约12.42%;较截至3月15日(包括该日)最后五个连续交易日平均收市价每股约20.77港元溢价约0.14%。

　　折让的配售价固然让投资者们有些“吃味”。但相比于股价短期表现，更令人关心的是所筹资金的用途，这直接关系企业发展前景。

　　据观点地产新媒体了解，截止2020年末，新城悦服务的在管面积正式突破一亿大关，达到约1.01亿平方米，同比净增加约4120万平方米，在管面积中来自第三方的面积占比为约40.7%。

　　2020年新城悦服务收入28.66亿元，同比增长约41.6%;年内利润约4.89亿元，同比增长约62.0%;拥有人应占净利润约4.52亿元，同比增长约60.4%。

　　此前3月12日，新城悦服务2020年度的业绩会上，公司管理层对于规模增长提出了更高的目标，包括2021年在管面积要达到1.5亿平方米，到2023年在管面积要达到2.8亿平方米。

　　此外，收入和归母净利润也要在2020年的基础上实现三年三倍这样的目标，即公司2023年归母净利润要达到13.5亿元以上，希望能够达到14亿元。

　　想要在短时间获取规模上的增长，收并购无疑是最佳选择之一。

　　红杉资本中国基金投资合伙人苏凯曾公开阐述了当前资本方对物企估值的逻辑。他认为，物企想要获得资本市场的青睐，不断外拓是一个非常有效的途径。

　　目前，大多数物企的业务主要来源依然是关联房企。这就导致关联房企的业务领域和业务范围在很大程度上决定了物企的业务领域和业务范围。想要快速扩充管理规模，收并购的模式比母公司项目输送更加最简单快捷。

　　在公告中，新城悦服务方面表示，假设全部配售股份均已根据配售协议获悉数配售，公司拟动用配售事项所得款项净额在出现机会时用于业务发展或投资，以及作为运营资金与集团一般用途。

　　据悉，2020年新城悦服务正式完成了并购团队的搭建，实现了2018年上市之后并购零的突破，分别于2020年5月和11月完成了对诚悦时代和大连华安的并购。

　　新城悦服务通过诚悦时代实现了公司在办公楼和产业园业态的战略性布局，通过大连华安则实现了在环渤海区域的战略布局，这两单并购共计为其带来了超1600万平方米的在管面积。

　　物业赛道筹资战

　　或许是由于2020年业绩大好，近期的业绩会上，不少物业公司对于未来提出了更大的“梦想”。

　　其中在世茂服务的业绩会上，集团总裁许世坛更是信心十足地表示：“过去这三年，世茂服务的收入从2017年的10亿增长至2020年的50亿。未来三年，我们的收入目标依然是实现5倍增长。”

　　然而，无论梦想多大，都离不开资金的支持。

　　有业内人士指出，现阶段上市物业企业募集资金第一大用途就是收并购，资本市场的青睐给予了上市物业更充足的弹药进行对外扩张。同时，资本对物企的慷慨估值，也让它们更有动力进行收并购业务。这种良性循环，支撑起了行业收并购的窗口。

　　以行业内最能“买”的物企——碧桂园服务为例，其自上市以来一共公开募集过三次资金。

　　早在2019年1月10日，碧桂园服务立马以先旧后新方式进行股份增补配售。

　　碧桂园服务当时公告称，将以每股11.61港元配售1.69亿现有股份，筹资19.39亿港元，股份占已扩大约6.32%。而碧桂园服务同时发行1.69亿股新股份，由主席杨惠妍旗下的必胜全部认购。

　　由于碧桂园服务是以介绍形式上市，不同于传统IPO，介绍形式上市即上市时不发行新股，也没有发行价，首日开盘价完全由市场决定。这也意味着，碧桂园服务在上市之初，并没有进行融资，而增补配售是碧桂园服务第一次通过配股融资。

　　据了解，当时碧桂园服务所得款项净额约19.39亿港元，70%都是用在合并收购项目，其余30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。

　　随后，2020年4月27日，碧桂园服务发出一笔40亿港元的可转债，所得款项总额约38.75亿港元，也是计划用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

　　同年12月，碧桂园服务再次开展了规模最大的一次增发，配股募资了77.4亿港元。此次增发的募资用途说得很明确，一部分是未来潜在收购，一部分则是三大新业务——B端(产业园、企业后勤等)和G端(政府、城市公建等)，商业物业管理，城市服务管理。

　　正是这三次公开募资，才为碧桂园服务49.64亿元受让蓝光嘉宝65.04%股权这宗物业行业史上最高对价收购案提供了资金支持。

　　中信证券研报指出，“碧桂园服务收购蓝光嘉宝可能只是一个好的开始，行业即将进入并购频发的阶段。”

　　其续指，相比上一个阶段，中小企业被并购意愿增长，并购可能层出不穷。部分并购发起方的整合协同可能更富成效。如果掌握了正确的经营方法论，并购可能推动企业迅速做大做强。部分龙头物业管理公司账面资金充足，股权融资空间不小，具备开展并购物质基础。